これで安心!マンション売値の正しい決め方

マンションの売値の決め方

今回は多くの売主さんが迷われるマンションの売値の決め方についてお話ししてみたいと思います。

売値の決め方を間違ってしまうと、最初の時点からマンションの売却がうまくいかない可能性が高くなってしまいます

要するに結果的に安売りすることになるとか、売れるまでに予想以上の期間がかかってしまうとか、いうようなことになってしまうということです。

そのようなことを避けるためにも、是非、ここに書かれていることを参考にして適正に売値を決めるようにして下さいね。

1.相場価格を知る

マンションの売値を正しく決めるためには、まず、そのマンション及び、同一地域内の代替競争マンションの相場価格を知る必要があります。

相場価格を無視して売値を決めてしまうと、安売りすることになったり、いつまでも売れないということになってしまうからです。

では、相場価格はどうすれば、知ることができるのでしょうか?

これは非常に簡単な話でインターネットで売却物件情報をチェックすればいいのです。

まずは、同一マンションの物件情報を、さらには近隣の条件(築年数や戸数、グレード感など)の近いマンションの物件情報を調べ、「自分のマンションもこれぐらいの価格で売れるのではないか」という感覚をつかむようにして下さい。

2.実際に査定を受けてみる

相場価格がわかったら、次の段階として実際に不動産屋さんの査定を受けてみます。

査定では、あなたのマンションの個別事情(専有面積の広さやバルコニーの向き、所在階など)を加味した価格が計算されますので、より正確な価格を知ることが可能になります。

ただし、これは正しく査定がなされた場合の話であって、不動産屋さんの査定金額は、とかく適正な価格からかけ離れがちです。

不動産屋さんの側にも色々と思惑があって、安すぎる査定をしてみたり、高すぎる査定をしてみたりすることが多くあるのです。

では、そういった不適切な査定にひっかからないようにするためには、どうすればいいかのと言うと、2つ方法があります。

一つ目は先にも触れたとおり、まずは相場価格を知っておくことですね。

これをしておくと、少なくとも、極端に安すぎたり、高すぎたりする査定については見抜くことができます。

もう一つには複数の不動産屋さん、できれば3社以上の不動産屋さんに査定をしてもらうことです。

3社以上の不動産屋さんから査定をしてもらっていることがわかっていてば、不動産屋さんの方もおかしな査定はしにくくなりますので。

このようにしてなるべく査定が適切に行われるように不動産屋さんを誘導する必要があるということですね。

3.査定金額から適正売却金額を見極める

査定金額が出そろったら、その結果をもとにマンションの適正売却金額を検討します。

まず、最初にやるべきことは複数の査定の中から、他の査定に比べて査定金額がかけ離れているものを除外することです。

まあ、安すぎるのものについては、みなさん、当然に除外されることと思いますが、それだけでなく高すぎるものも除外する必要があります。

なぜか?

そういう査定は100%、売却依頼をとるためだけになされているからです。

要するに高い査定金額を出すことによって、とりあえずは売却依頼を受けておいて、価格は後からじわじわと適正な金額に下げていけばいいと考えているわけです。

こういう不動産屋さんの査定に引っ掛かると売却期間が長引くのはもちろんのこと、なかなか売れないために「売れ残り感」が出て、結果的に安売りすることになってしまいますので絶対に引っ掛からないようにして下さいね。

で、残った査定結果から、適正な売却金額を検討します。

ここから先の検討は少し、難しい部分もあると思いますが、査定書に書かれている様々な記載を考慮しながら、なるべく合理的な査定がなされているものを重視するようにしましょう。

高く売りたいという気持ちがあるのは当然としても、まずはこの時点ではいったん、適正な売却金額の把握に努めて下さい

4.いよいよ売値を決定!

適正な売却金額が把握できたら、いよいよ実際の売値を決めていきます。

売値については適正な売却金額に次にあげるような上乗せをして決めていくことになります。

1.無条件に適正な売却金額に5%から10%上乗せした金額

たとえば適正な売却金額が
1000万円だとすれば100万円ぐらい
3000万円だとすれば200万円ぐらい
上乗せするようなイメージです。

2.値切り部分の端数金額

上の例に基づいて言えば
1100万円→1180万円
3200万円→3280万円(もしくは3380万円)

という感じになります。

本当にそのマンション限定で探しているお客さんなら、他にめぼしいライバル物件がなければ、これぐらいの価格の誤差なら躊躇なく購入申し込みを入れてきます

そうすれば多少の価格交渉があったとしても100万円や200万円ぐらいは高めの価格で売り抜けることができるということですね。

非常に簡単な上に効果のある方法なので是非、実践してみて下さいね。

なお、この方法でつけた売値なら、ちょこちょことでも内覧が入っているかぎりは、最初の媒介契約の更新(通常は媒介契約締結から3か月間)までは、特に価格を引き下げる必要はないと思います。

(内覧が全く入らないようなら、1ヶ月経過時点で価格の引き下げを検討した方がいいです。)

私としてはちょっと、強気で行かれることをおすすめします。

まとめ

・マンションの売値の決め方は

1.相場価格を知る
2.実際に査定を受けてみる
3.査定金額から適正売却金額を見極める
4.売値を決定する

という手順で行う。

・適切に売値を決めた時にはあせらずに3か月間は待つ。
(内覧が全く入らない場合は除く)

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