マンション高額売却の秘訣!レインズ登録を確実にさせる方法

レインズを見せる不動産屋さん

高値売課長

マンションを売却するなら少しでも高く売りたいと思うのが人の心情。

まして、安売りなんて絶対したくないですよね。

そこで今回はマンションの安売りを確実に回避するための手段としてのレインズ登録についてお話ししてみたいと思います。

レインズ超簡単解説

難しい話をしてもしょうがないと思いますので簡単に説明しますね。

レインズというのは要するに不動産屋さん同士が売却の依頼を受けた物件の情報を共有するためのインターネットサイトのことを言います。

(わかりやすく説明するために正確さをかなり犠牲にしています(笑))

たとえば、あなたがマンションの売却をAという不動産屋さんに依頼したと思います。

しかし、A不動産屋さんが直接、抱える購入希望のお客さんの数なんてたかだか知れていますよね。

そこで、より多くの購入希望のお客さんにあなたのマンションの物件情報を知ってもらうためにレインズに登録することによって他の不動産屋さんに情報を共有するわけです。

あなたのマンションの物件情報を知った他の不動産屋さんは自社の購入希望のお客さんの中で、あなたのマンションに興味を持ってくれそうな方に、当然、情報の提供を行います。

その結果、市場に存在する、あなたのマンションに興味を持ってくれそうな、全てのお客さんに対してあなたのマンションの物件情報を提供することが可能になるわけですね。

ここで考えてみて欲しいのですが、あなたのマンションに興味を持ってくれる人が1人しかいない状況と10人もいる状況だと、どちらの場合の方がマンションが高く(しかも早く)売ることができるでしょうか?

当然、あなたのマンションに興味を持ってくれる人が10人いる場合の方ですよね。

マンションに限らずモノの価格というのは需要と供給のバランスで決まりますから。

だから、マンションを少しでも高く売却したいのなら、あなたのマンションに興味を持ってくれる人を少しでも増やすべく、レインズ登録を絶対にしなければならないということですね。

高値売課長

マンションに限らず、およそ全ての不動産の売却活動において、価格設定と並んで最も重要となるのがレインズへの登録です。

レインズ登録がなされていないと、その他の広告活動をいくら頑張ったところで、高い確率で安売りすることになってしまいますので、売却を依頼した不動産屋さんに確実にレインズ登録してもらうようにして下さいね。

レインズ登録がされないことがある?

レインズ登録については売却の依頼を受けた不動産屋さん(宅建業者)に義務が課されています。

すなわち

・専任媒介契約においては売主さんから売却の依頼を受けてから7日以内

・専属専任媒介契約においては売主さんから売却の依頼を受けてから5日以内

それぞれレインズへの登録をしなければならないとされているのです。

(一般媒介契約ではレインズへの登録は義務付けられていません。)

これは宅建業法に定められている法律上の義務であり、この義務を果たさないと不動産屋さんは監督処分を受けたり、罰則を科されたりします。

ところが、それにもかかわらず、あえてレインズ登録をしない悪質な不動産屋さんが、後を絶ちません

では、なぜそんなことをするのでしょうか?

これはズバリ、売却の依頼を受けた不動産屋さんが、売主だけでなく、買主からも媒介の依頼を受ける、いわゆる「両手仲介」を狙おうとするからですね。

たとえば、あなたのマンションが3000万円で売却できた場合に、あなたが売却を依頼した不動産屋さんに支払うことになる仲介手数料は
3000万円×3%+6万円=96万円(消費税別)です。

実は「両手仲介」になると、これと同じ金額の仲介手数料を買主さんからも受け取ることができるんですね。

両手仲介なら収入は2倍。

そのため、不動産屋さんにはなるべく、「両手仲介」を狙いたいという心理が働きやすくなり、宅建業法に違反してまでもレインズ登録をしないということがおこってしまいがちなのです。

そしてここで気をつけなければならないのは先にも触れた通り、レインズ登録をしなければマンションの売却価格は高い確率で非常に安くなってしまうということです。

なにしろ物件情報に興味を持ってくれるお客さんが、売却を依頼した不動産屋さんの直接のお客さんに限られるわけですから。

下手をすればレインズ登録さえしていれば3000万円で売却できた物件を2500万円とかで売却することにだってなりかねません。

それでも不動産屋さんはやはり両手仲介を狙うべくレインズ登録をできるだけしたくないんですね。

3000万円の片手仲介なら不動産屋さんが受け取ることができる仲介手数料は上でも書いた通り

3000万円×3%+6万円=96万円(消費税別)ですが

両手仲介ならたとえ2500万円でしか売れなかったとしても

{2500万円×3%+6万円}×2=162万円(消費税別)もの仲介手数料を受け取ることができるのですから。

これでは売主にとってはたまったものではありませんよね。

なにしろ不動産屋さんが162万円-96万円=68万円、余分に儲けるために500万円も損をさせられているわけですから。

本当にめちゃくちゃな話ですよね。

下手打さん

自分のところがたった68万円余分に稼ぐために売主さんに500万円も損をさせるって、本当にそんなことがあるんですか?

もともと不動産屋さんに対しては、あまりいいイメージはないけど、それでもにわかには信じられないな。

高値売課長

お気持ちはわかります。

でも、こういったことが、割と頻繁に起こっているということは紛れもない事実です。

売主さんの利益と不動産屋さんの利益は必ずしも一致しないということを肝に銘じておきましょう。

そうすれば自分でも気づかないうちに大損させられるような事態は確実に避けられるはずですので。

レインズ登録を確実にしてもらうためにあなたがやるべきこととは?

では、こういう事態を避けるべく不動産屋さんにレインズ登録を確実にしてもらうためには、どうすればいいのでしょうか?

その方法としては3つ考えられます。

1つ目は媒介契約を締結する際に、すぐにレインズ登録をしてもらうことについて確約をとることです。

その際にはこう伝えるようにして下さい。

「レインズ登録をしないと高い確率で安売りすることになってしまうと聞きました。

ですので必ず、すぐにレインズ登録をして下さいね。

7日間(専属専任媒介契約なら5日間)待たずにです。

よろしくお願い致します。」

これでほぼ、ほぼ確実にレインズ登録をしてもらえるはずです。

2つ目はレインズの登録証明書を請求することです。

不動産屋さんが売却の依頼を受けた物件の情報をレインズに登録すると、登録完了時に画面が推移して登録証明書というのをプリントアウトできる画面がでてきます。

その登録証明書をもらうということです。

この登録証明書の売却依頼者への交付は不動産屋さんの法律上の義務とされているのですが、レインズ登録していない不動産屋さんは当然、この登録証明書を交付することができません。

ですので、レインズ登録をうながすべく「登録証明書を早く下さい。」と何度も伝えるようにして下さい。

3つ目は購入希望のお客さんのフリをして他の不動産屋さんに行ってレインズ登録がされているかを確認することです。

「○○マンションで物件を探している」と伝えれば、その時点でレインズ登録されている物件の情報を全て教えてもらえるはずです。

ちょっと、まわりくどい上に面倒な方法ですが、不動産屋さんの対応等を見ながら、必要性を感じたら、やるようにして下さい。

下手打さん

他の不動産屋さんに行ってレインズ登録がされていないことがわかったら、どうすればいいんでしょうか?

まさか、他の不動産屋さんに確認したけど、レインズ登録されてないみたいじゃないですかとは言えないし。

高値売課長

そこは率直に言ってしまってもいいんじゃないでしょうか。

責められるべき行為をしているのは不動産屋さんの方なんだし。

率直に言うことに抵抗があるようなら、こんな言い方をするようにして下さい。

「以前、査定を依頼した不動産屋さんから連絡があって、マンションの売却をうちに任せてもらえないかと言われて、○○不動産さんにお任せすることになりましたとお伝えしたところ、レインズ登録がされていないので、売却を任せる不動産屋さんがまだ、決まっていないのかと思ってご連絡を差し上げましたと言われました。

本当にレインズ登録して頂けていますか?」

ここまで言われれば、ほとんどの不動産屋さんは慌ててレインズ登録をしてくれるはずです。

空止めに要注意!

不動産屋さんの中には形式上、レインズ登録だけはするものの、他の不動産屋さんが問い合わせがあっても、実際には商談がないにもかかわらず、商談中であることを理由に物件の内覧をさせない、いわゆる「空止め」をする不動産屋さんが結構あります。

これではレインズ登録をしていても意味がありませんよね。

「空止め」がされているか、どうかを確認する方法はレインズ登録を確実にしてもらうための方法としても取り上げた購入希望のお客さんのフリをして他の不動産屋さんに行くことしかありません。

そこでさらに一歩、踏み込んで自分の物件について、「これってまだ、あるのかなあ?」と聞いてみて下さい。

その場で営業マンが電話をして、内覧等が可能なのか、確認してくれるはずです。

(売主、本人だと気づかれないようにだけ注意して下さい。)

高値売課長

特に自社の集客力に自信のある不動産屋さんは「空止め」をやりがちです。

集客力自慢の不動産屋さんに売却を依頼する場合には十分、注意して下さいね

 

高値売課長

ここまでの内容を読んでもらえれば、おわかり頂けると思うのですが、マンションの売却におけるレインズ登録の意味というのは本当に大きいです。

この部分で手抜かりがあると非常に高い確率で安売りすることになってしまいますので、確実にレインズ登録をしてもらえるよう万全を期して頂きたいと思います。

別に悪く言う気はありませんが、不動産屋さんやその営業マンのことを100%自分の味方だと盲信しないように!

まとめ

・レインズ登録は価格設定と並んでマンション売却の成否のカギを握る、最も重要な行為である。

・不動産屋さんにレインズ登録を確実にさせるためにやるべきことは次の3つ。

①レインズ登録をしてもらうことについて確約をとる。

②レインズの登録証明書を請求する。

③購入希望のお客さんのフリをして他の不動産屋さんに行ってレインズ登録がされているかを確認する。

・レインズ登録がされている場合でもいわゆる「空止め」されていることがあるので、その点についても確認すること。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください