サルでもわかる!マンション売却時の固定資産税の取り扱いと計算方法

マンション売却時の固定資産税

高値売課長

今回はマンション売却時の固定資産税の取り扱いと計算方法についてお話ししたいと思います。

そんなに重要度が高い話でもないのでサラッと行きますね。

マンションの売却年の固定資産税はどう取り扱う?

マンションを売却した年分の固定資産税については、その所有期間に応じて売主と買主が案分して負担するものとされています。

ただ、案分の仕方についてはちょっと、面白いことがあって関東では1月1日から12月31日を1年として、関西では4月1から翌年の3月31日までを1年として固定資産税の案分計算を行うことになっています。

(これについては特に法律や条例などによる根拠があるわけではなく、ごくごく自然に慣習としてこのように取り扱うようになったようです。)

以下、関東と関西、それぞれの場合の固定資産税の案分計算の方法を事例を用いて示してみたいと思います。

事例;決済日は平成30年の6月11日、固定資産税額は73000円(あからさまに割り切れる数字にしてごめんなさい(笑)。)とした場合の計算例

 

※所有権移転の時期についての特約などは存在しないものします。

 

関東の場合

 

平成30年1月1日から6月10日までは売主負担

 

73,000円×161日/365日=32,200円

 

平成30年6月11日から12月31日までは買主負担

 

73,000円×204日/365日=40,800円

 

関西の場合

 

平成30年4月1日から6月10日までは売主負担

 

73,000円×71日/365日=14,200円

 

平成30年6月11日から平成31年3月31日までは買主負担

 

73,000円×294日/365日=58,800円

売主と買主の税負担の割合が随分と変わってきますよね。

もちろん、売主の負担の割合と買主の負担の割合は取引の時期によって変わって来るものであり、どちらの計算の仕方が売主にとって有利とか、買主にとって有利ということはありません。

ただ、実務の取り扱いとして、単純にこういう違いがあるということだけを、なんとなくでも知っておいて頂ければOKです。

ちなみにこの案分計算を売主さんが自分でやることはありませんので、ご安心を。

当然のことながら不動産屋さんの営業マンが計算してくれます

あとは決済の当日に買主さんから買主さんの負担分をもらい受けるだけです。

高値売課長

固定資産税の支払い自体はすべて売主さん自身が行うのが一般的です。

納期が来ていない分の固定資産税の納付書(固定資産税の納期は4月、7月、10月、12月の4回です)を買主さんに引き継いで、買主さんに納付してもらうようなことは普通はやりません。

固定資産税を日割で買主に負担させるのって問題ないの?

そういえば、以前、私のお客さんで税金に詳しい方から「日割と言えども固定資産税を買主に負担させることに問題はないのか?」と質問されたことがあります。

おそらく法律上、固定資産税の納税義務者は賦課期日(1月1日)現在の固定資産の所有者(固定資産課税台帳に所有者として登録されているもの)とされているために気になったのでしょう。

つまり、法律上、売主が負担すべきとされている税金を所有期間に応じた日割分だけと言えども買主に負担させてもいいのか、ということですね。

この点については私も確信があるわけではありませんが、これだけ取引慣習として広まっていて、問題になっていないところ見ると、まず問題ないんだと思います。

訴訟になったという話も聞きませんし、実質的に売主、買主双方にとっての公平をはかる慣習でもありますしね。

ですので、あまり心配せずに、そんなもんなんだと思って買主さんから固定資産税の日割精算金を受け取ってもらえれば結構です。

ちなみに翌年以降の固定資産税の納付書は所有権移転登記をちゃんとやっておけば、特別、何もしなくても新しい所有者である買主さんのところに送付されますのでご安心を。

下手打さん

固定資産税を買主さんから受けとる場合って、それまでに4回分をまとめて納めておかないといけないんですかね?

高値売課長

いえ、4月、7月、10月、12月の納期ごとに納めるのでも問題ありませんよ。

ただ、買主さんに万が一でも迷惑をかけないように、それぞれの納期は絶対に守るようにして下さいね。

まとめ

・マンションの売却年の固定資産税は所有期間に応じて売主と買主が案分して負担する。

・所有期間の案分の仕方については関東では1月1日から12月31日までを1年として関西では4月1日から3月31日までを1年として計算する。

高値売課長

固定資産税を買主さんから受けとる際には固定資産税の日割精算金の受取書を交付することになります。

通常、不動産屋さんが固定資産税の日割精算金の受取書を準備してくれますので、売主さんはそれに署名捺印して買主さんに交付するだけでOKです。

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