マンション売却のスケジュール、注意点はここ!

マンション売却のスケジュール

今回はマンションを売却する際のスケジュールについて簡単に説明します。

マンションをいつまでに売りたいという具体的な期限がある方は、売却活動をいつぐらいから開始すれば良いのかを考える際の参考にして頂ければと思います。

マンション売却がスムーズに進んだ際のスケジュール

ここで紹介するマンション売却のためのスケジュールは以下の3つの条件を満たしていることを前提とします。

①適切な価格設定がなされている。

②それなりに需要のあるマンションである。

③レインズ登録がなされている。

いずれもマンションがスムーズに売れるための条件ですね。

これらの条件を満たしていない場合、マンションの売却に要する期間は当然に長くなってしまいますので(以下に示すスケジュール通りにならないということです。)、その点についてはあらかじめご了承下さい。

また、今回、示すスケジュールは取引の比率として多い買主が住宅ローンを利用する場合のスケジュールです。

買主が現金で購入する場合には、住宅ローンの事前審査や本審査を受ける必要がなくなりますので、決済までの期間はさらに短くなります。

(買主が住宅ローンを利用して購入するのか、現金で購入するのかはマンションの売却をスタートさせる時点ではわかりませんので、買主が住宅ローンを利用して購入するものとしてスケジュールを考えておく必要があります。)

なお、以降、見出しにおいて~ヶ月前としているのは、いずれもマンションを売却したい時期の~ヶ月前ということを意味しています。

6ヶ月前;マンションの査定を受ける

まず、マンションを売却する前提として、マンションの査定を受けます。

マンションの査定は適切な価格設定を行うためにもなるべく、複数の不動産屋さんから受けるようにして下さい。

最低でも3社は査定を受けるようにしましょう。

この際、査定を受けるための時間と労力を節約するために一括査定サイトを利用されることをおすすめします。

5ヶ月半前;媒介契約を締結する

複数の不動産屋さんの査定を受けたら、その中からもっとも売却を任せたいと思える不動産屋さんを選び出し、媒介契約を締結します。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、特にこだわりがなければ不動産屋さんに課される義務の重さと売主さんご自身の自由度のバランスが良い、専任媒介契約を選択されれば良いでしょう。

5ヶ月半前;売却活動を開始する

媒介契約を締結したら、その直後から売却活動が開始されます。

インターネットや、チラシでの広告やレインズ登録によって、購入希望者を探します。

中でも特に重要なのがレインズ登録です。

レインズ登録をすると売却を依頼した不動産屋さん以外の不動産屋さんも積極的に売却活動に協力してくれるようになりますので、なるべく、早いうちにレインズ登録をしてもらうようにしましょう。

5ヶ月前~;内覧

適切に売却活動が行われると、売却活動開始から2週間以内ぐらいには内覧の申込みが入り始めます。

内覧者に少しでもいい印象を持ってもらえるようにマンションの室内をしっかりと清掃しておきましょう。

内覧時の対応も笑顔で、誠実に質問に回答してあげて下さい。

4ヶ月半前~;購入申し込み

内覧をしてマンションを気にいってくれた人から購入申し込み(買い付け)が入ります。

非常に高い確率で価格交渉が入りますが、安易に受け入れてしまうのではなく、こちらの希望価格に近いところで妥結できるよう粘り強く交渉して下さい

なお、購入申し込みが自分が売却したいと考えていた時期より、あまりに早く入ってしまった場合には、購入申し込みが入って時点で、決済の時期についての交渉を行っておく必要があります。

4ヶ月半前~;住宅ローンの事前審査

購入申し込みの交渉の結果、話がまとまったら、買主は住宅ローンの事前審査を受けます。

住宅ローンの事前審査に要する期間は金融機関によって、異なりますが概ね1週間から2週間程度です。

4ヶ月前~;契約

住宅ローンの事前審査に通過したら、売主と買主の都合の合うできるだけ早いタイミングで契約を締結します。

なお、契約の締結前に買主に売買契約の目的となるマンションについて取引判断に影響を与えるような重要な法的事項等を説明する重要事項説明が行われます。

4ヶ月前~;住宅ローンの本審査

契約が無事、締結された買主は住宅ローンの本審査を受けます。(マンションの購入資金として、住宅ローンを利用する場合)

住宅ローンの本審査に要する期間は金融機関によって、異なりますが概ね1週間から2週間程度です。

3ヶ月前~;決済

住宅ローンの本審査に通過したら、売主、買主で日程をすり合わせて決済を行います。

なお、住宅ローンの本審査に通過してから融資を実行できるようになるまでの期間の長さは大体、2週間程度です。

したがって、契約から決済までの期間は3週間から4週間程度ということになります。

また、住宅ローンの本審査に通過しなかった場合には買主はもう一度、住宅ローンの融資を受けられる金融機関を探すところからやり直すことになりますので、決済できる時期はさらに先に延びることになります。

マンションの売却がスムーズに進んでしまった時はどうするか?

以上がマンションの売却の大まかなスケジュールになります。

マンションの売却スケジュールが全てスムーズに進むと査定を受けてから3ヶ月間程度では売却できてしまうことになります。

ただ、どんな事情でマンションの売却スケジュールが長くなってしまうか、わからないので売却したい時期までに確実に売り切るためには少なくても6ヶ月前には動き出す必要があります。

そこで考えておかなければならないのが、結果的にマンションが3ヶ月程度の期間ですんなり売れてしまった時の対応方法です。

その場合の対応方法としは以下の3つの方法が考えられます。

①3ヶ月で決済して、マンションをただちに引き渡す。

②3ヶ月で決済するが引渡し猶予をつけてもらい、本来、マンションを売却したかった時期まで住み続ける。

③本来、マンションを売却したかった時期まで待って決済及び引き渡しを行う。

まあ、現実的なのは①か③でしょう。

②の方法というのは買主に所有権が移転した後に売主が住み続けるということですので、あまりに期間が長くなるとトラブルの原因となるからです。

引渡し猶予の期間はどんなに長くても2週間程度までに止めるべきでしょう。

③は売主にとって、都合がよく、買主にとっては都合のよくない方法ではありますが、購入申し込みの際に価格交渉に応じる条件として、決済の時期を先に延ばしたい旨を伝えれば、受け入れられる可能性は高いと思います。

なお、決済の時期を先に延ばしたい旨の交渉は必ず、購入申し込みに際までに行うべきです。

これより後になって決済の時期を先に延ばしたい話をすると、買主は確実に難色を示すことになります。

まとめ

・マンション売却がスムーズに進んだ際のスケジュールは概ね、以下のとおり。

6ヶ月前;マンションの査定を受ける

5ヶ月半前;媒介契約を締結する

5ヶ月半前;売却活動を開始する

5ヶ月前~;内覧

4ヶ月半前~;購入申し込み

4ヶ月半前~;住宅ローンの事前審査

4ヶ月前~;契約

4ヶ月前~;住宅ローンの本審査

3ヶ月前~;決済

・マンション売却がスムーズに進み、本来、売却したかった時期より早く決済できる状態になってしまった場合には購入申し込みの際に価格交渉に応じる条件として、決済の時期を先に延ばしたい旨を伝えるようにする。

これより後になって決済の時期を先に延ばしたい話をすると、買主は確実に難色を示すことになる。

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