高値売課長
今回はマンションを売却する際に生じうるリスクについてお話してみたいと思います。
不動産屋さんに売却を依頼する限り、さすがにマンションを騙し取られてしまうような事は起こりにくいと思いますが、それでも予期せぬようなリスクは存在するものです。
そういったリスクを確実に回避するためにも、まずはどのようなリスクが存在するかを知り、十分な心構えをするようにしてください。
マンション売却時の5大リスクとは？
それでは以下、マンション売却時に生じがちな5つのリスクを順を追ってご紹介していきます。
1安売りしてしまう
マンションを相場価格より安く売却してしまうリスクです。
数百万円ぐらい安売りししまう事はざらにありますので、他人事だと思わず十分に注意してください。
このリスクが生じてしまう主な原因としては以下のようなことが考えられます。
①売り出し価格の設定が不適切
②売却活動が不十分
③内覧対応が良くない
①の解決策としては、あらかじめインターネット等を通じて相場価格を十分に把握した上で複数の不動産屋さん（できれば3社以上の不動産屋さん）に査定依頼をするということが挙げられます。
マンションの売り出し価格は安すぎるのはもちろんのこと高すぎるのも問題がありますので、多くの査定結果に基づいて適切に設定するようにしてください。
②の解決策としては、不動産屋さんに
- レインズ登録を確実にしてもらう
- 空ドメを確実に封じる
- インターネット広告（特に大型物件検索サイトの物件情報の掲載）をしっかりやってもらう
ということなどが挙げられます。
特にレインズ登録については、これをやってもらわないと他の不動産屋さんの売却協力を得られず、安売りリスクが非常に高くなってしまいますので、確実にやってもらうようにしてください。
③の解決策としては
- 内覧前に徹底的に室内の掃除を行う(特に水回りと玄関周り）
- 内覧者の内覧希望日時になるべく柔軟に対応する
- 内覧者に対しては笑顔で接し、聞かれた事にはわかる範囲で誠実に答える
と言う事などが挙げられます。
内覧対応が内覧者の印象を大きく左右し、その印象が売却価格に大きく影響することがありますので、そのつもりでしっかりとした対応を心がけてください。
2予定していた時期までに売却できない
マンションの売却期間が長引いて、当初、予定していた時期までに売却できないリスクのことをいいます。
特に買い替えをする場合で、マンションの売却代金を新居の購入代金に充てる予定の場合には、予定していた時期までに売却できないと、新居の購入の大きな差し支えとなる可能性がありますので、しっかりと予定の時期までに売却できるように十分な対策を講じる必要があります。
このリスクが生じてしまう主な原因としては以下のようなことが考えられます。
①売り出し価格の設定が不適切
②売却活動が不十分
③内覧対応が良くない
④売却をスタートする時期が遅すぎる
①から③については安売りしてしまうリスクの場合と同じですね。
したがって、解決策も安売りしてしまうリスクの場合と同じになります。
④の解決策としては、中古マンションがよく売れる12月から2月、 5月から7月の時期に確実に売きることができるように、少し余裕を持って早めの時期から売却活動をスタートすることが挙げられます。
特に同一マンション内で多くの部屋が売りに出されている場合、部屋同士で競争になってしまうことも考えられますので、ライバルの状況を把握しつつ、前倒しで売却活動をスタートするようにすべきです。
下手打さん
高値売課長
なお、マンション売却のスケジュール的なことは大まかにでも頭にいれておく方がいいですので、よくわからないという方は、こちらの記事もチェックしてみて下さいね。
3無駄なリフォームをしてしまう
これは不動産屋の営業マンからの「リフォームをする方がマンションが高く売れる」と言うアドバイスを受け入れ、高額なリフォームを行ったものの、結果的にマンションが大して高く売れず、リフォーム費用を回収することができないリスクのことですね。
マンションを売却する際のリフォームについては、室内があまりに汚い場合などに、室内をきれいにするために行う必要最低限のリフォームは、売却にプラスの影響を及ぼすことが多いですがそこを越えてマンションに付加価値を与えるために行うような高額のリフォームは 「費用倒れ」になってしまうことが非常に多いです。
収支の面から見れば高額なリフォームが売主にとってプラスに影響することはまずありませんので 、リフォームを行うにしても室内をきれいにするための必要最低限のリフォームとなるように充分、注意する必要があります。
下手打さん
高値売課長
リフォーム代金が高額になれば、それに応じてリフォーム会社さんからの紹介料の金額もアップしますし、また、マンションの売却価格が少しでも高くなれば、それに応じて仲介手数料の金額もアップしますからね。
あっ、念のため言っておきますが、全ての不動産屋さんが、こんな風に売主さんの利益より自社の利益を優先させる提案をしているわけではないですよ。
ただ、一定数、そういう不動産屋さんもいるので注意して下さいということです。
4瑕疵担保責任を追及される
瑕疵担保責任とは不動産の売主が売買契約の目的となる不動産に存する瑕疵（傷や問題点のこと）について買主に対して負う責任のことをいいます。
売主が買主に引き渡した不動産が価格に見合ったものでない場合に両者の公平を図るための制度ですね。
例えばマンションを引き渡した後にマンションについて構造上、重大な瑕疵が発見されたりした場合に買主が売主に対して損害賠償請求をしたりすることができるわけです。
売主としてはマンションが無事に売れて喜んでいたのに後になって損害賠償請求を受けたりすることになるわけですから非常に大きなリスクと言えるでしょう。
このリスクに対処する方法は2つあります。
1つ目はマンションについて存する瑕疵については絶対に隠さないで全て正直に買主に話しておくということです。
瑕疵担保責任に言う瑕疵とは「隠れたる瑕疵」のことをいいます。
つまり、たとえ瑕疵があったとしても、その瑕疵について、あらかじめ買主に伝えておけば、その瑕疵はもはや「隠れたる瑕疵」とは言えませんので、損害賠償請求を受ける恐れもなくなるのです。
売主さんはとかくマンションに存する様々な問題点を隠したがりますが、それはかえって危険なことなのです。
買主さんがそのマンションで生活を始めれば、隠していた問題点についても必ず気づくことになりますので、後になって瑕疵担保責任を追及されたりすることがないように問題点については全て包み隠さず告知するようにしましょう。
2つ目は売買契約において瑕疵担保責任を完全に排除してしまうと言うことです。
実は瑕疵担保責任は特約で完全に排除してしまうことができます。
築年数があまりに新しいマンションなどでは瑕疵担保責任を完全に排除してしまうことまでは難しいかもしれませんが、築年数が10年以上経過していれば、何かしろの部分で、故障箇所が出てくるのは自然なことなのですから、なるべく瑕疵担保責任を完全に排除する特約を置くようにして下さい。
下手打さん
高値売課長
民法上、売主が瑕疵担保責任を負うべき期間は原則「買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」とされています。
1年というとそれほど、それほど長い期間に感じませんが、起算点が「買主が瑕疵の存在を知った時から」とされていますから、たとえば買主が売買取引完了後、5年後に瑕疵の存在を知った場合には、そこから1年間も瑕疵担保責任を負わなければならないことになってしまうわけです。
こういう風に考えるとものすごく長いでしょ。
だから、その負担をもっと軽いものにするべく、たとえば「売主が瑕疵担保責任を負うべき期間は、売買取引完了後3ヶ月以内とする」といった内容の特約を置くわけです。
下手打さん
それならいっそ、瑕疵担保責任を負うべき期間を1週間とかにしてしまう方が、より安全じゃないんですか？
高値売課長
買主さんの立場に立って、考えてみて下さい。
売主さんが瑕疵担保責任を負うべき期間を1週間にしたいなんて言って来たら、「物件に何か不具合があって、それを隠してるのでは？」と疑いたくなりませんか？
なりますよね。
そうすれば1週間の間は、それこそプロの業者まで使って徹底的に物件内をあら探しです。
結果、かえって瑕疵担保責任を追及される可能性が高くなってしまいます。
5売れない
需要が全くないマンションについては安売り云々、以前に売れる見込みが全く立たないというリスクも今後発生し得ます。
日本人のライフスタイルや価値観の変化により不動産、特にマンションについては利便性が今まで以上に強く求められるようになってきているからです。
最寄り駅から20分も30分もバスに揺られていかなければ、たどりつくことができないような場所に立っているマンションは今後、どれほど価格を引き下げても買い手がつかないような状態になっていく可能性が高いということです。
ある意味、マンションの売却について考え得る最も恐ろしいリスクと言えるかもしれません。
このリスクに対処する方法としては、マンションを売却する予定がある場合、可能な限り前倒しでマンションを売却してしまうということが考えられます。
特に地方圏で最寄り駅から遠い場所にマンションを持たれている方は「手放したくても手放せない」と言う恐ろしい状況に陥ってしまう前に売却してしまう事を検討するようにしてください。
下手打さん
高値売課長
というか、一部の地域では既にそういった現象が起こりはじめているんです。
下手打さん
それ以上のリスクもあるんでしょうか？
高値売課長
売れないということはマンションを所有し続けるということです。
そうなれば管理費や修繕積立金、さらには固定資産税なども負担しつづけなければなりませんからね。
下手打さん
そんなことになる前にさっさと売ってしまわないと。
高値売課長
マンション全体で明らかに売れにくくなっている状況があるのなら、一日でも早く売ってしまう方が無難だと思います。
以上がマンションを売却する際に生じうる5つのリスクになります。
あらかじめ生じうるリスクを知っておくことによって、リスクに対する予防ができるのはもちろんのこと、万が一、リスクが顕在化した場合にも適切に対処することが可能になるはずです。
マンションの売却をより安全に行うためにも少なくともこういったリスクが自分にも起こりうるのだという事だけは、しっかりと心に留めておいてくださいね。
まとめ
マンションを売却する際に生じうるリスクは以下の5つ。
1安売りしてしまう
2予定していた時期までに売却できない
3無駄なリフォームをしてしまう
4瑕疵担保責任を追及される
5売れない
高値売課長
こういったリスクを確実に避けるべく、しっかりとした心構えを持ってマンションの売却に臨んで下さいね。
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