絶対回避!マンション売却の5大リスク、大損しないために!

マンション売却のリスク

今回はマンションを売却する際に生じうるリスクについてお話してみたいと思います。

不動産屋さんに売却を依頼する限り、さすがにマンションを騙し取られてしまうような事は起こりにくいと思いますが、それでも予期せぬようなリスクは存在するものです。

そういったリスクの存在を知り、なるべく回避できるように十分な注意を払うようにしてください。

それでは以下、生じがちなリスクを順を追ってご紹介していきます。

マンション売却の5大リスク

1安売りしてしまう

マンションを相場価格より安く売却してしまうリスクです。

数百万円ぐらい安売りししまう事はざらにありますので、他人事だと思わず十分に注意してください。

このリスクが生じてしまう主な原因としては以下のようなことが考えられます。

①売り出し価格の設定が不適切
②売却活動が不十分
③内覧対応が良くない

①の解決策としては、あらかじめインターネット等を通じて相場価格を十分に把握した上で複数の不動産屋さん(できれば3社以上の不動産屋さん)に査定依頼をするということが挙げられます。

マンションの売り出し価格は安すぎるのはもちろんのこと高すぎるのも問題がありますので、多くの査定結果に基づいて適切に設定するようにしてください。

②の解決策としては、不動産屋さんにレインズ登録を確実にしてもらい、さらに空ドメを確実に封じる、インターネット広告(特に大型物件検索サイトの物件情報の掲載)をしっかりやってもらう、ということなどが挙げられます。

特にレインズ登録については、これをやってもらわないと他の不動産屋さんの売却協力を得られず、非常に苦戦することになりますので、絶対に確実にやってもらうようにしてください。

③の解決策としては、内覧前に徹底的に室内の掃除を行う(特に水回りと玄関周り) 、内覧者の内覧希望日時になるべく柔軟に対応する、内覧者に対しては笑顔で接し、聞かれた事にはわかる範囲で誠実に答える、と言う事などが挙げられます。

内覧対応が内覧者の印象を大きく左右し、その印象が売却価格に大きく影響することがありますので、そのつもりでしっかりとした対応を心がけてください。

2予定していた時期までに売却できない

マンションの売却期間が長引いて、当初、予定していた時期までに売却できないリスクのことをいいます。

特に買い替えをする場合で、マンションの売却代金を新居の購入代金に充てる予定の場合には、予定していた時期までに売却できないと、新居の購入の大きな差し支えとなる可能性がありますので、しっかりと予定の時期までに売却できるように十分な対策を講じる必要があります。

このリスクが生じてしまう主な原因としては以下のようなことが考えられます。

①売り出し価格の設定が不適切
②売却活動が不十分
③内覧対応が良くない
④売却をスタートする時期が遅すぎる

①から③については安売りしてしまうリスクの場合と同じですね。

したがって、解決策も同じになります。

④の解決策としては、中古マンションがよく売れる12月から2月、 5月から7月の時期に確実に売きることができるように、少し余裕を持って早めの時期から売却活動をスタートすることが挙げられます。

特に同一マンション内で多くの部屋が売りに出されている場合、部屋同士で競争になってしまうことも考えられますので、ライバルの状況を把握しつつ、前倒しで売却活動をスタートするようにすべきです。

3無駄なリフォームをしてしまう

営業マンからの「リフォームをする方がマンションが高く売れる」と言うアドバイスを受け入れ、高額なリフォームを行ったものの、結果的にマンションが大して高く売れず、リフォーム費用を回収することすらできないリスクのことをいいます。

マンションを売却する際のリフォームについては、室内があまりに汚い場合などに、室内をきれいにするために行う必要最低限のリフォームは、売却にプラスの影響を及ぼすことが多いですが
そこを越えてマンションに付加価値を与えるために行うような高額のリフォームは 「費用倒れ」になってしまうことが圧倒的に多いです。

収支の面から見れば高額なリフォームが売主にとってプラスに影響することはまずありませんので(不動産屋さんにとっては例外なくプラスになります) 、リフォームを行うにしても出ないようきれいにするための必要最低限のリフォームとなるように充分、注意する必要があります。

4瑕疵担保責任を追及される

瑕疵担保責任とは不動産の売主が売買契約の目的となる不動産に存する瑕疵(傷や問題点のこと)について買主に対して負う責任のことをいいます。

売主が買主に引き渡した不動産が価格に見合ったものでない場合に両者の公平を図るための制度ですね。

例えばマンションを引き渡した後にマンションについて構造上、重大な瑕疵が発見されたりした場合に買主が売主に対して損害賠償請求をしたりすることができるわけです。

売主としてはマンションが無事に売れて喜んでいたのに後になって損害賠償請求を受けたりすることになるわけですから非常に大きなリスクと言えるでしょう。

このリスクに対処する方法は2つあります。

1つ目はマンションについて存する瑕疵については絶対に隠さないで全て正直に買主に話しておくということです。

瑕疵担保責任に言う瑕疵とは「隠れたる瑕疵」のことをいいます。

つまり、たとえ瑕疵があったとしても、その瑕疵について、あらかじめ買主に伝えておけば、その歌詞はもはや「隠れたる瑕疵」とは言えませんので、損害賠償請求を受ける恐れもなくなるのです。

売主さんはとかくマンションに存する様々な問題点を隠したがりますが、それはかえって危険なことなのです。

買主さんがそのマンションで生活を始めれば、隠していた問題点についても必ず気づくことになりますので、後になって瑕疵担保責任を追及されたりすることがないように問題点については全て包み隠さず告知するようにしましょう。

2つ目は売買契約において瑕疵担保責任を完全に排除してしまうと言うことです。

実は瑕疵担保責任は特約で完全に排除してしまうことができます。

築年数があまりに新しいマンションなどでは瑕疵担保責任を完全に排除してしまうことまでは難しいかもしれませんが、築年数が10年以上経過していれば、何かしろの部分で、故障箇所が出てくるのは自然なことなのですから、なるべく瑕疵担保責任を完全に排除してしまいましょう。

(完全に排除してしまうことが難しい場合にも、責任を負う期間はなるべく短くするべきです。)

5売れない

需要が全くないマンションについては安売り云々、以前に売れる見込みが全く立たないというリスクも今後発生し得ます。

日本人のライフスタイルや価値観の変化により不動産、特にマンションについては利便性が今まで以上に強く求められるようになってきているからです。

最寄り駅から20分後30分もバスに揺られていかなければたどりつくことができないような場所に立っているマンションは今後、どれほど価格を引き下げても買い手がつかないような状態になっていく可能性が十分にあります。

ある意味、マンションの売却について考え得る最も恐ろしいリスクと言えるかもしれません。

このリスクに対処する方法としては、マンションを売却する予定がある場合、可能な限り前倒しでマンションを売却してしまうということが考えられます。

特に地方圏で最寄り駅から遠い場所にマンションを持たれている方は「手放したくても手放せない」と言う恐ろしい状況に陥ってしまう前に売却してしまう事を検討するようにしてください。

※本当にそのようなことが起こるのかと疑問に思われる方がいらっしゃるかもしれませんが、そういう状況は地方の戸建てについてはすでに10年、 20年も前から始まっています。

マンションについても同じような状況になっていくのは時間の問題であると考えるべきです。

 

以上がマンションを売却する際に生じうる5つのリスクになります。

あらかじめ生じうるリスクを知っておくことによって、リスクに対する予防ができるのはもちろんのこと、万が一、リスクが顕在化した場合にも適切に対処することが可能になるはずです。

マンションの売却をより安全に行うためにも少なくともこういったリスクが自分にも起こりうるのだという事だけは、しっかりと心に留めておいてくださいね。

まとめ

マンションを売却する際に生じうるリスクは以下の5つ。

1安売りしてしまう

2予定していた時期までに売却できない

3無駄なリフォームをしてしまう

4瑕疵担保責任を追及される

5売れない

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