マンションを売る時、ローンの残りはどうする?ローンが残っていても売れるの?

マンションを売る時、ローンの残りはどうする?

高値売課長

今回は、マンションを売る時に住宅ローンの残りがある場合にはどうするのか?

そもそも、住宅ローンが残っていても売れるのか?

という点についてお話しさせて頂きます。

この点を見落としていただがためにマンション売却の手続きを進められなくなったという方も実際にいらっしゃいますので、事前にしっかりと確認しておいて下さいね。

売れます!ただし・・・

まず、大前提として、知っておいて頂きたいのはマンションは住宅ローンが残ったままでも売ること自体は問題なくできるということです。

住宅ローンが残っているということは銀行等の抵当権が残っている状態になりますが、抵当権がついたままのマンションも法律的には問題なく売ることができるからです。

ただ、抵当権がついたままのマンションなんて普通は買う人なんていいませんよね。

それはそうです。

売主が債務不履行状態に陥って銀行に抵当権を実行されたら、せっかく手に入れたマンションの所有権を失うことになるのですから、怖くててしょうがありません。(-_-;)

だから、一般の方にまともな価格で、すんなりとマンションを売ろうと思ったら、やはり、最終的には住宅ローンを完済して銀行等の抵当権を抹消できる状態で引き渡せるようにする必要があるということです。

下手打さん

自分のマンションに銀行さんの抵当権がついているのは知っていたけど、返済ができなくなったら、売りとばされることがあることなんて知らなかった。

高値売課長

マンション購入時の担当営業マンの説明不足かもしれませんね。

抵当権というのは債務の返済がなされなかった場合に備えて、不動産を担保にとるものですから、当然、そういうことになってしまうわけです。

決済時にローンを完済できれば問題なく売れる

では、この抵当権を抹消するために住宅ローンの完済は、いつの時点までにすればいいのかと言いますと、これは決済時、すなわち、売買残代金支払い時と同時期までにということになります。

つまり、売却代金>住宅ローン残債

もしくは

売却代金+自己資金>住宅ローン残債

ということにできるのであれば何の問題もなくマンションを売ることができるということですね。

下手打さん

自己資金なんて全然、ないよ。

っていうことは、売却代金>住宅ローン残債とならないとマンションは売れないということ?

高値売課長

その場合にも売却する方法はあります。

以下、その方法について説明していきますね。

売却代金と自己資金で住宅ローンを完済できない場合

次に売却代金と自己資金だけでは住宅ローンを完済できない場合のお話です。

この場合にマンションを売るために取りうる方法としては大きく2つあります。

一つ目はオーバーローンと呼ばれる方法です。

これはマンションを売るのと同時に新しく不動産を購入する場合に用いることができる方法です。

たとえば売却代金と自己資金を足したものが住宅ローンの残債に200万円足りない場合に、新しい不動産を購入するための住宅ローンとして新しい不動産の価格に200万円を上乗せした金額を借り入れて、その200万円を売却するマンションの残債の支払いにあてるということです。

もちろん、この方法は無制限にやれるわけではなく、住宅ローン利用者に返済能力があり、かつ、新しい不動産に十分な担保価値があると審査によって認められることが必要になってきますので、利用の可否を含めて事前に不動産屋の営業マンや銀行等の住宅ローン担当者にしっかりと相談しておく必要あります。

二つ目は任意売却と呼ばれる方法です。

任意売却とは銀行等の抵当権者の同意を得た上で、不動産をローン残債以下の金額で売却し(抵当権は抹消されます。)、売却代金で弁済しきれなかった債務については以降、無担保債務になるというものです。

銀行等の側からすると残りのローン債権が無担保債権になるわけなので当然、リスクはあります。

しかしながら、抵当権の実行をしたところで債権全額の回収が難しく、任意売却を認める方が、まだ回収できる債権額が大きくなると判断される場合には、任意売却を認めてくれることがあるということですね。

なお、ここまでの記述からもおわかり頂ける通り、任意売却は基本的に住宅ローンの返済が困難になった際に、債務整理的な意味合いでなされるものです。

そのため、ムリなくローンの返済を続けることができる場合には認められる可能性は非常に低いです。

オーバーローン、任意売却共に利用できる場面は限られてしまいますが、利用できればマンションを売ること自体は可能になります。

どうしてもマンションを売りたいという場合には、ご自身の事情に照らして利用を検討してみて下さいね。

下手打さん

うちはオーバーローンを利用しないといけないことになるかも。

住宅ローンの返済は大して進んでいないのに、マンションの相場価格は新築時に比べて、だいぶ、下がってるみたいだからなあ。

高値売課長

新築マンションを購入後、短期間で売却する場合には、どうしても、そういう状態に陥ってしまいがちですよね。

一般論として、新築マンションは購入後の数年間が、もっとも価格の下落率が高くなってしまいますから。

下手打さん

オーバーローンを利用しやすくするために、気をつけるべきことはありますか?

高値売課長

すぐにできる努力としては、新しく購入する不動産について、なるべく担保価値(≒資産価値)の高いものを選ぶということがあります。

担保価値の高い不動産を担保にとることができるのであれば、金融機関としても融資をしやすくなりますので。

あと、年収の関係でオーバーローンを利用することが難しい場合には、たとえば現在、専業主婦をされている奥さんに働きに出てもらって、世帯年収を増やすというのもプラスに働く可能性のある方法です。

ただ、このあたりの努力に対する評価は金融機関によって、大きく変わりますので、金融機関の融資担当者にまずは率直に相談してみることをおすすめします。

まとめ

・マンションを売却するためには原則

売却代金>住宅ローン残債

もしくは

売却代金+自己資金>住宅ローン残債

という状態である必要がある。

ただし、上記の状態にない場合であっても、オーバーローン任意売却を利用することができればマンションの売却は可能となる。

高値売課長

以上の内容をお読み頂ければ、おわかり頂けるとおり、マンションを売るに際して、もっとも理想的なのは「売却代金>住宅ローン残債」という状態になることです。

この状態に少しでも近づけるべく、マンションを少しでも高く売るための努力をして下さいね。

下手打さん

そのためにできる努力って何でしょうか?

高値売課長

まずは複数の不動産屋さんに査定の依頼をすることによって、マンションが最も高く売れるような価格設定を行うことです。

マンションの売却が満足のいく結果となるかどうかは、8割方、そこがカギになると言っても過言ではありませんので。

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