マンションを売る時、ローンの残りはどうする？ローンが残っていても売れるの？

今回は、マンションを売る時に住宅ローンの残りがある場合にはどうするのか？

そもそも、住宅ローンが残っていても売れるのか？

という疑問について回答していきたいと思います。

売れます！ただし・・・

まず、大前提として、知っておいて頂きたいのはマンションは住宅ローンが残ったままでも売ること自体は問題なくできるということです。

住宅ローンが残っているということは銀行等の抵当権が残っている状態になりますが、抵当権がついたままのマンションも法律的には問題なく売ることができるからです。

ただ、抵当権がついたままのマンションなんて普通は買う人なんていいませんよね。

それはそうです。

売主が債務不履行状態に陥って銀行に抵当権を実行されたら、せっかく手に入れたマンションの所有権を失うことになるのですから、怖くててしょうがありません。（笑）

だから、一般の方にまともな価格で、すんなりとマンションを売ろうと思ったら、やはり、最終的には住宅ローンを完済して銀行等の抵当権を抹消できる状態で引き渡せるようにする必要があるということです。

では、この抵当権を抹消するために住宅ローンの完済は、いつの時点までにすればいいのかと言いますと、これは決済時、すなわち、売買残代金支払い時と同時期までにということになります。

つまり、売却代金＞住宅ローン残債

もしくは

売却代金＋自己資金＞住宅ローン残債

ということにできるのであれば何の問題もなくマンションを売ることができるということですね。

次に売却代金と自己資金だけでは住宅ローンを完済できない場合のお話です。

この場合にマンションを売るために取りうる方法としては大きく2つあります。

一つ目はオーバーローンと呼ばれる方法です。

これはマンションを売るのと同時に新しく不動産を購入する場合に用いることができる方法です。

たとえば売却代金と自己資金を足したものが住宅ローンの残債に200万円足りない場合に、新しい不動産を購入するための住宅ローンとして新しい不動産の価格に200万円を上乗せした金額を借り入れて、その200万円を売却するマンションの残債の支払いにあてるということです。

もちろん、この方法は無制限にやれるわけではなく、住宅ローン利用者に返済能力があり、かつ、新しい不動産に十分な担保価値があると審査によって認められることが必要になってきますので、利用の可否を含めて事前に不動産屋の営業マンや銀行等の住宅ローン担当者にしっかりと相談しておく必要あります。

二つ目は任意売却と呼ばれる方法です。

任意売却とは銀行等の抵当権者の同意を得た上で、不動産をローン残債以下の金額で売却し（抵当権は抹消されます。）、売却代金で弁済しきれなかった債務については以降、無担保債務になるというものです。

銀行等の側からすると残りのローン債権が無担保債権になるわけなので当然、リスクはあります。

しかしながら、抵当権の実行をしたところで債権全額の回収が難しく、任意売却を認める方が、まだ回収できる債権額が大きくなると判断される場合には、任意売却を認めてくれることがあるということですね。

なお、ここまでの記述からもおわかり頂ける通り、任意売却は基本的に住宅ローンの返済が困難になった際に、債務整理的な意味合いでなされるものです。

そのため、ムリなくローンの返済を続けることができる場合には認められる可能性は非常に低いです。

オーバーローン、任意売却共に利用できる場面は限られてしまいますが、利用できればマンションを売ること自体は可能になります。

どうしてもマンションを売りたいという場合には、ご自身の事情に照らして利用を検討してみて下さいね。

以上の内容をお読み頂ければ、おわかり頂けるとおり、マンションを売るに際して、もっとも理想的なのは「売却代金＞住宅ローン残債」という状態になることです。

この状態に少しでも近づけるべく、マンションを少しでも高く売るための努力をして下さいね。

間違っても1社や2社の不動産屋さんの査定金額を鵜呑みにして安売りしてしまわないように注意して下さい。