3ステップ不動産売出価格決定法、査定価格とはどう違う?

不動産の売出価格と査定価格

今回は不動産を少しでも高い価格で売却するための不動産の売出価格の決め方について解説してみたいと思います。

不動産屋さんに言われるがままに売出価格を決めてしまうと、とんでもない経済的損失を被ることもありますので、(実際、自分でも気づかないうちに数百万円単位の損失を被っている売主さんが後を絶ちません。)そんなことにならないよう、正しい不動産売出価格の決め方を知っておいて下さい。

不動産の売出価格は査定価格でいいんじゃないの?

「せっかく、不動産屋さんに査定をしてもらうのだから、不動産の売出価格は査定価格でいいんじゃないの?」という疑問を持たれる方がいらっしゃるかもしれませんが、それは違います。

不動産屋さんの算定する査定価格は基本的に主に取引事例に基づいて、その不動産が売れるであろう価格を推測して算定するものにすぎないからです。

したがって、物件情報として新しいというプレミアムがついていたり、一時的に代替競争不動産の供給が減っているような状況では、査定価格を上回る可能性も十分にあります。

また、不動産屋さんの中にはビジネス的な思惑から、あえて正しい査定価格を提示しない不動産屋さんもあったりします。

(たとえば不当に安い価格を提示をしておいて、自社買取りの話に誘導するなど)

こういった事情を考慮すれば、査定価格をそのまま売出価格として採用しているようでは、自ら進んで大切な不動産を安売りしようとしているようなものです。

そんなことにならないためにも間違っても査定価格をそのまま売出価格にしてしまうようなことはしないで下さいね。

不動産売出価格決定への3ステップ

それでは以下、不動産の売出価格の決め方について詳細にご説明していきます。

前から順番に3ステップを踏むだけで、正しく不動産の売出価格を決めることができる方法なので、ぜひとも実践していただきたいと思います。

1.相場を把握する

まず最初にインターネットを通じて売却しようとしている不動産の大体の相場価格を把握するようにします。

戸建てであれば土地の坪単価を大まかにでも把握するようにしてください。

マンションであれば同一マンションもしくは近隣の同グレード、同年代のマンションの売出価格から相場価格を把握するようにしてください。

ここで大事なのは、自分が売却しようとしている不動産の価格相場についてざっくりとでも知っているということです。

あまり細かいことを考えずに「大体、これぐらいの価格で売れるのかなぁ」というぐらいの感じがつかめれば問題ありません。

2.複数の不動産屋さんの価格査定を受ける

相場価格が大まかにでも掴めたら今度は不動産屋さんに不動産の価格査定を依頼します。

ここで大切なのは不動産の価格査定は複数の不動産屋さん(少なくとも3社以上)に依頼し、なおかつ、複数の不動産屋さんに査定を依頼しているという事実を、それぞれの不動産屋さんに伝えるということです。

複数の不動産屋さんが査定をするという事実がわかっていれば、不動産屋さんの側も相場価格からかけ離れたおかしな価格査定はしにくくなりますので、不正な価格査定を防ぐ意味でも複数の不動産屋さんに査定を依頼していると言う事実を、それぞれの不動産屋さんに確実に伝えるようにしてください。

(安すぎる査定価格に引っかかる人は、あまりいないと思いますが、高すぎる査定価格にも十分、注意してください。高すぎる査定価格を信じて高すぎる売出価格を設定することも非常に高い確率で安売りにつながってしまいます。)

なお、どうせ不動産屋さんの価格査定を受けるのなら、あらかじめ相場価格を調べたりする必要なんてないんじゃないのと言う疑問があるかもしれませんが、相場価格を大まかにでも知っていると複数の査定価格から正しい査定価格を見極めやすくなりますので、必ず事前におおまかな相場価格を調べるようにしてください。

3.査定価格に上乗せをする

2.の結果、適切な査定価格がわかったら、その適切な査定価格にいくらかの金額的な上乗せを行います

先ほども触れたとおり、物件情報として新しいというプレミアムがついていたり、一時的に代替競争不動産の供給が減っているような状況では、査定価格を上回る価格で売却できる可能性が十分にあるからです。

また、購入申し込みの際には非常に高い確率で価格交渉が入りますので、価格交渉に応じたとしても、適切な査定価格までで売却できるように必ず金額的な上乗せを行うようにしてください。

上乗せする金額については適切な査定金額の大きさに応じて10%前後の範囲で考えてもらえば結構です。

具体的な上乗せ金額については以下の例を参考にして下さい。

査定金額700万円→売出価格780万円

査定金額1500万円→売出価格1680万円

査定金額2800万円→売出価格2980万円もしくは3080万円

査定金額5000万円→売出価格5280万円、5380万円、5480万円

※2つ以上の金額を挙げているものについてはライバル物件の売出価格を考慮して判断するようにして下さい。

売出価格の10万円台の部分については全て80万円としています。

これは私の経験上10万円台が80万円だと価格交渉の金額が80万円までで止まる確率が高いからです。

たとえば売出価格が2980万円だと2900万円で購入申し込みが入ることが多いのですが、売出価格が2950万円だと2900万円ではなく2850万円とか、2800万円で購入申し込みが入る確率がグッと上がるように思いますので(購入希望者としては50万円では値引額として小さく感じてしまうのかもしれません。)特別な理由がないかぎり、10万円台は80万円にされるのが無難かと思います。

以上が不動産売出価格決定への3ステップとなります。

これら3つのステップをしっかりと踏んで売出価格を決定してもらえば、少なくても大切な不動産を安売りしてしまうようなことだけにはならないはずです。

後になって後悔しないためにも是非とも確実に実践するようにして下さいね。

まとめ

不動産の売出価格は査定価格をそのまま採用してはいけない。

査定価格は必ずしも、その不動産が可能性として、もっとも高く売れた場合の金額を示すものではない。

不動産売出価格決定への3ステップ

  1. 相場を把握する
  2. 複数の不動産屋さんの価格査定を受ける
  3. 査定価格に上乗せをする

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