今回は不動産の簡易査定についてお話ししてみたいと思います。
不動産の簡易査定を正しく使くことができれば、満足のいく売却結果が得られる可能性は非常に高くなります。
是非、あなたも不動産の簡易査定の正しい使い方を知って、少しでも有利な条件で不動産を売却できるようになって下さい。
不動産の簡易査定って何？
不動産の簡易査定とは実地調査を行わず、基本情報だけに基づいて行われる不動産の価格査定のことを言います。
土地や建物を実際に見て査定を行うわけではないため、あくまで大まかに価格を把握するような意味合いのものになります。
ただし、土地や建物に特別な事情がない限り、実地での査定結果とそれほど大きく変わるわけではありませんので、「いくらぐらいで売れるものなのか」を知る上での大きな参考にはなると思います。
簡易査定を行うのに最低限に必要となる基本情報としては以下のようなものがあります。
不動産の簡易査定を行うのに必要となる基本情報
土地について
・所在地
査定の対象となる不動産を特定するために所在地が必要となります。
なお、所在地がわかることによって、その土地にかかる様々な法令上の制限を把握することができます。
※法令上の制限とは都市計画法や建築基準法等による制限のことを言います。
たとえばその土地が市街化調整区域内にある場合、原則として建物を建築することができないことになりますので、その価格は当然、安くなってしまいます。
・面積
土地の広さのことで㎡数や坪数で把握されます。
・大まかな地型や地勢
地型とは土地の形のことを言います。
整形地（真四角に近い形の土地）と不整形地であれば整形地の方が価格が高くなります。
また、同じ整形地であっても、間口が広い土地と間口が狭く奥行が長い土地であれば、間口が広い土地の方が価格が高くなります。
地勢とは土地の起伏の状態のことで、平坦な土地と斜面になっている土地では、平坦な土地の方が価格が高くなります。
・接道部分の長さ
接道部分の長さとは公道に接している土地の部分の長さのことをいいます。
先ほど出てきた地型の話とも関連してくるのですが、特に接道部分の長さが2メートル以上あるか、どうかが重要なポイントとなります。
都市計画区域内では接道部分の長さが2メートル以上ないと原則として建物を建築することができないからです。
建物について
・築年数
建物が建築されてから何年が経過しているのかということです。
当然、建物が古くなればなるほど、その価格は低下することになります。
・建物面積
建物の延床面積（たとえば2階建ての戸建てであれば1階と2階を合わせた面積を、マンションであれば専有部分の面積のことを指します。）のことです。
・建物構造
木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造などの別のことです。
一般論としてはこの順番で木造から鉄骨鉄筋コンクリート造へと進むほど、建物構造の耐久性が高くなり、同様に面積単位あたりの査定金額も高くなります。
マンションの簡易査定の場合に必要となる追加情報
・所在階数
査定対象となるマンションの部屋が何階にあるのかということです。
一般論としてはマンションの階数が高くなるほど、査定金額も高くなります。
特にタワーマンションなどでは高層階の部屋が下層階の部屋に比べて何倍も高くなります。
・バルコニーの向き
バルコニーがどちらの方角を向いているのかということです。
一般論としては南向きが一番高い査定となります。
※南向きでもその方向に大きな建物があって眺望が遮られるなどといった事情があれば、バルコニーが他の向きの部屋の方が高く査定されることがあります。
簡易査定は必要？いきなり実地査定ではダメなの？
上記のような簡易査定に必要な情報を具体的に見ていくと「簡易査定といっても結構大変だなぁ。これなら、最初から実地で査定を受けてもいいのかも。 」と思われた方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、私の考えとしてはいきなり実地で不動産の査定を受けるのではなく、まずは簡易査定を受けてから実地査定に進む方が無難だと思います。
簡易査定でのやりとりを通じて、ある程度、売却を依頼する不動産屋さんのフィルタリングを行うことができるからです。
例えば不動産の一括査定サイトのようなものを利用すると一度情報を入力するだけで複数の不動産屋さんの簡易査定を受けることができます。
その際のやりとりを通じて不動産の売却を任せることができる信頼のおける不動産屋さんを見極めることができれば、いくつもの不動産屋さんに実地で査定をしてもらう場合に比べて時間も労力も省けて楽ですよね。
また、実際に会ってしまうと押しの強い不動産屋さんについては、断りづらくなってしまうことも考えられます。
そういう意味でも、まずは、簡易査定を行うことによって不動産屋さんをある程度選別し、その上で実地査定に進む方が合理的と言えるでしょう。
実地査定をしてもらう不動産屋さんを選ぶ際の注意事項
簡易査定をしてもらった不動産屋さんの中から実地査定をしてもらう不動産屋さんを選ぶ際の注意事項としては以下の2つがあります。
不自然に高い査定をしている不動産屋さんは除外する
複数の不動産屋さんに簡易査定をお願いすると不自然に高い査定をする不動産屋さんが出てくるかもしれませんが、そういった不動産屋さんは最初から除外するようにしましょう。
売却依頼を受けたいがために相場とかけ離れた査定をするような不動産屋さんは間違いなく不誠実な不動産屋さんだからです。
そんな不動産屋さんに任せたところで査定金額通りの高値で売却できるような事は99.9パーセントありませんので(むしろ非常に高い確率で安売りすることになります。）高い査定金額をつけてくれたことを喜んで間違ってもそんな不動産屋さんを選ばないようにしてください。
なお、このような不動産屋さんにひっかからないためにも、簡易査定を受ける前にインターネットなどである程度、物件価格の相場を知っておくほうがよいでしょう。
査定の根拠に注目する
不動産屋さんが不動産の査定を行う際には、その査定の根拠となる資料を提示することが法律上、義務付けられています。
査定の根拠となる資料やそれに基づく説明等を聞いていると、その不動産屋さんがどのような態度・姿勢で簡易査定を行ってくれたかが、見えてきます。
そして簡易査定での態度・姿勢というのは当然その後の業務にも反映されていくものですので、不動産の売却を任せるのにふさわしい不動産屋さんを選ぶための判断材料になります。
間違っても何の根拠資料も示さずに大体の査定価格だけを提示するような不動産屋さんに大切な不動産の売却を任せないようにしてください。
まとめ
・不動産の簡易査定とは実地調査を行わず、基本情報だけに基づいて行われる不動産の価格査定のことを言う。
簡易査定に際しては土地の所在地や面積、建物の築年数や、建物面積、構造といった基本情報を提供することが必要になる。
・簡易査定のよいところは複数の不動産屋さんの中から良い不動産屋さんを選別する機会になるところ。
いきなり実地査定を複数の不動産屋さんにお願いするより、簡易査定をして、良い不動産屋さんだけに実地査定をお願いする方が時間と労力の節約になる。
・簡易査定を通じて良い不動産屋さんを選ぶ際の注意点は以下の2つ。
不自然に高い査定をしている不動産屋さんは最初から除外する。
査定の根拠となる資料やそれに基づく説明に注視する。
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