ケース別解説!住宅ローンが残っているマンションを売ることは可能か?

住宅ローンが残っているマンションを売ることは可能か?

今回は住宅ローンが残っているマンションを売ることは可能かということについてお話ししてみたいと思います。

マンションを売却したいけれど、住宅ローンが残っているので売却することができるのか不安を感じているという方は是非、お読みになって下さい。

マンションを売るために具体的にどんな行動を起こせばいいのか、おわかり頂けるはずです。

マンションの売却代金で残っている住宅ローンを完済できる場合

まずは、マンションの売却代金(もしくはプラス自己資金)で残っている住宅ローンを完済できる場合です。

具体的にはマンションの売却代金が2000万円で残っている住宅ローンが1000万円といった場合です。

この場合には決済時に買主から受けとることになる、売却代金で住宅ローンを完済することにより金融機関が設定している抵当権を抹消することができるので全く問題なくマンションを売却することができます

ちなみにマンションの売却代金が残っている住宅ローンの金額に足りない場合であっても、自己資金を足すことによって、住宅ローンを完済することができるのなら、抵当権を抹消することができるのでやはり全く問題なくマンションを売却することができます。

※抵当権が設定されているマンションを抵当権がついたまま売却することは法律的には問題ありません

ただし、実際には抵当権がついたままのマンションを購入する人なんて(少なくとも一般の人の中には)いませんので、マンションを売却するには、その前提として抵当権の抹消が必要になるということです。

マンションの売却代金で残っている住宅ローンを完済できない場合

次にマンションの売却代金(もしくはプラス自己資金)で残っている住宅ローンを完済できない場合のお話です。

具体的にはマンションの売却代金が1,000万円、自己資金が600万円で残っている住宅ローンが2,000万円といった場合です。

この場合には決済時に買主から受け取ることになる売却代金に自己資金をプラスしても住宅ローンを完済することができませんので、普通で行けば金融機関が設定している抵当権を抹消することができないことになります。

したがって、住宅ローンの返済を無理なく続ける事ができる場合には、いましばらく住宅ローンの返済を続けて売却代金+自己資金>残っている住宅ローンの金額と言う状態になるのを待ってから売却することになります

しかし、売主がリストラにあうなどして住宅ローンの返済を続けることが困難になっている場合には、上のような方法をとる事は出来ません。

そこで、検討することになるのが任意売却という方法です。

任意売却とは住宅ローンを借りている金融機関に返済を続けることが困難になっていることなどを相談して、住宅ローンを完済しないままで抵当権を抹消することについて金融機関の同意を得ることにより不動産を売却してしまうことをいいます。

この場合、マンションの売却代金と自己資金を支払っても、なお残った住宅ローンの金額については、無担保債権となってしまいますので金融機関にしてみれば任意売却に同意することは、それなりにリスクのある判断ということになります。

しかしながら、住宅ローンの支払いが滞り、結果的にマンションに設定している抵当権を実行することになれば、マンションの売却価格はさらに下がり、回収できる住宅ローン債権の金額がさらに少なくなってしまうようなことにもなりかねません。

そこで、金融機関としては、どちらが自社にとって有利になるかを検討し、任意売却の方が有利になる可能性が高いと判断すれば、任意売却に同意してくれることになるわけです。

なお、金融機関に対する任意売却についての交渉は、任意売却についての経験と知識が豊富な不動産屋さんでないと難しいこともあります。

したがって、任意売却の交渉しなければならない可能性が高い場合には、任意売却にも十分に対応しうる経験と知識が豊富な不動産屋さんに売却を依頼する必要があることになります。

任意売却をなるべく避けるためにやるべきこととは?

ここまで説明して来た通り、マンションの売却代金プラス自己資金で残っている住宅ローンを完済できない場合であっても、任意売却によれば、売却すること自体は可能です。

ただし、任意売却はなるべくなら避けたい方法である事は言うまでもありません。

任意売却は金融機関に迷惑をかける方法である事はもちろんのこと、売主本人の信用を毀損する行為でもあるからです。

(しばらくの間は金融機関から新たに借り入れを起こすことができないのはもちろんのこと、クレジットカードなどの使用もできなくなるものと考えられます。)

では任意売却をなるべく避けるために売主さんの立場でできることとは何でしょうか。

これはズバリ、マンションを少しでも高く売ることですね。

マンションを少しでも高く売ることができれば、その分、住宅ローンを完済できる可能性は高まります。

もちろん、住宅ローンの返済が滞り始めてからでは、任意売却の交渉も難しくなってしまいますので、時間的な制限はありますが、その中でも少しでも住宅ローン完済の可能性を高めることができるように精一杯、マンションを高く売るための努力を行うべきです。

なお、マンションを少しでも高く売るためにやるべきことについては以下のページで詳細に解説していますのでぜひ、参考になさってください。

勝ち組売主になる!マンションが高く売れた人の共通点とは?

まとめ

・住宅ローンが残っている場合でもマンションの売却代金+自己資金で住宅ローンを完済することができる場合には全く問題なくマンションを売却することができる。

・住宅ローンが残っている場合でマンションの売却代金+自己資金で住宅ローンを完済することができないが、住宅ローンの返済を続けることができる場合には、マンションの売却代金+自己資金で残っている住宅ローンを完済することができる状態になるまで待ってから売却することになる。

・住宅ローンが残っている場合でマンションの売却代金+自己資金で住宅ローンを完済することができず、なおかつ、住宅ローンの返済を続けることが困難な場合には、金融機関の同意を得た上で任意売却を行うことになる。

・任意売却をなるべく避けるために売主の立場でできることとしては、マンションを少しでも高く売ることができるように努力することである。

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