離婚時に不動産を売却すると住宅ローンの残債はどうなる?

離婚時に不動産を売却した後の住宅ローンの残債はどうなる?

高値売課長

今回は離婚時に不動産を売却する際の住宅ローン残債の取り扱いについてのご質問に回答させて頂きます。

離婚時に不動産を売却する際の住宅ローン残債の取り扱いは?

離婚時に不動産売却する際の住宅ローン残債は?今、離婚をすることを考えています。

離婚をする際には働いていない妻も財産分与を受けられるという話を聞きました。

ただ、うちには資産と呼べるようなものは少しばかりの貯金と新婚時に購入したマンションしかなく、そのマンションについても残債があります。

そこでお聞きしたいのが、うちのように住宅ローンの残債がある場合であっても、マンションを売却することができるのかということです。

また、もしすぐにマンションが売却できないのだとしたら、住宅ローンの残債はどういう扱いになってしまうのでしょうか?

マンションを売却できないということは住宅ローンを払い続けるということになると思うのですが、財産分与が平等なものである以上、住宅ローンの返済なども平等に行わなければならないことになるのでは?と思っています。

本当は弁護士さんにでも相談するような話なのかもしれませんが、お分かりになる範囲でご回答頂けますと幸いです。

回答;住宅ローンの残債を分割して負担する心配はない。

それでは順を追って回答させて頂きます。

住宅ローンの残債があっても売却できる?できない?

不動産を売却できる場合、できない場合まずはマンション売却の可否について。

住宅ローンの残債があるマンションであっても、マンションの売却金額(もしくはマンションの売却金額+返済に充てることができる自己資金)>住宅ローンの残債となるのであれば、全く問題なく、売却することができます。

一方、マンションの売却金額(もしくはマンションの売却金額+返済に充てることができる自己資金)<住宅ローンの残債となる場合には住宅ローンを完済して銀行の抵当権を抹消することができないため、原則としてただちにマンションを売却することはできません。

マンションの売却代金(プラス自己資金)>住宅ローンの残債
→ マンション売却可

マンションの売却代金(プラス自己資金)<住宅ローンの残債
→ 原則、マンション売却不可

ただし、銀行が離婚後、住宅ローンの返済を続けることが困難になるであろう事情を考慮して、住宅ローンを完済しない状態で抵当権を抹消することに同意してくれた場合には、マンションを売却することが可能になります。

この方法によって不動産を売却することを任意売却といいます。

(この際、マンションの売却代金で弁済しきれない住宅ローンの残債は無担保債務となります。)

なお、任意売却に対する銀行の同意は、道義的な理由でなされるというより、債権回収の安全性を考えてなされるものですので、離婚後も、問題なく、住宅ローンの返済を続けることができそうな場合には、同意がなされる可能性は低くなるという点に注意して下さい。

(銀行としても住宅ローンの返済がムリなく続けることができるのなら、安易に抵当権を抹消して、住宅ローン債権を無担保債権にしたくはないからです。)

高値売課長

特に新築マンションをフルローンで購入し、その後、短期間で売却するような場合には「マンションの売却代金(プラス自己資金)<住宅ローンの残債」という状況に陥りやすいです。

新築マンションは購入後の数年間が最も価格の下落率が高く、また、その間は住宅ローンの返済元本も、減少率が低くなる(元利均等返済の場合)からです。

したがって、新築や築年数の浅いマンションを購入する際には短期間で売却する可能性がないのかを十分、検討しておく必要があるわけです。

まあ、マンションを売却する段階になって申し上げてもしょうがないことですが。

住宅ローンの残債は分割して負担するの?

不動産売却時の住宅ローン残債を分割負担する必要はない次に、住宅ローンの残債の関係でマンションを売却することができずに離婚後も住宅ローン債務が残る場合に、奥さんが住宅ローン債務を平等に負担しなければならないのかについて。

まず、結論から言いますと、少なくとも現時点での判例などから考えるかぎり、離婚後に奥さんが住宅ローンの返済債務を平等に負担したりする必要性はないものと考えられます。

判例では、債務超過に陥っている旦那さんに対してはプラス財産の財産分与を求めることはできないとする一方で、マイナスの財産、すなわち債務を分割してまで奥さんに負担させるようなことを認めていないからです。

ですので現時点で住宅ローンの借入名義人になったりしていないかぎり、離婚後に旦那さんの住宅ローン債務を分割して負担するようなことになる心配はまず、ないものと考えます。

(住宅ローン債務について連帯保証人になっている場合には、将来的に、弁済を請求されることになる可能性が残る点に注意して下さい。)

なお、このあたりの法律的な判断は個別事情によって変わってくることもあるでしょうし、男女間の平等という側面から考えれば、今後、判例が変更されていく可能性もないとは言えませんのであくまで参考程度に止め、具体的な事案について検討するに際しては弁護士さん等の法律の専門家にしっかりと相談をするようにして下さい。

ちなみにこの結論は任意売却ができて、住宅ローンについての無担保債務が残る場合についても同様であるものと考えます。

すなわち、任意売却後に残った住宅ローンの債務については、住宅ローンの借入名義人が返済を続けるのであって、離婚をした奥さんが、その債務を分割して負担することはないということですね。

下手打さん

離婚するとなると、色々と考えなくてはならないことがあるものなんですね。

大変だなあ。

高値売課長

確かに。

単に別れて終わりというわけでなく、財産分与等、権利義務関係の整理、清算をしなければなりませんからね。

冗談めかして「面倒くさいから離婚しない」なんて言う人がいますが、案外、本音なのかもしれません。

不動産を売却する際の住宅ローン残債の取り扱いについてのまとめ

・住宅ローンの残債があるマンションであっても、マンションの売却金額(もしくはマンションの売却金額+返済に充てることができる自己資金)>住宅ローンの残債となるのであれば、全く問題なく、売却することができる。

そうならない場合には原則としてただちにマンションを売却することはできない。

ただし、その場合にも銀行の同意を得ることができれば抵当権を抹消してマンションを売却することができる。(任意売却)

・マンションを売却することができずに離婚後も住宅ローン債務が残る場合、任意売却後に住宅ローン債務が残る場合共に、原則として現在、住宅ローンの借入名義人となっていない奥さんが離婚後に旦那さんの住宅ローン債務を分割して負担することはない。

高値売課長

法律判断は個別具体的な事情によって変わる可能性が多分にあります。

したがって、個別具体的な事情に即した、より確実な法律判断が欲しいという場合には弁護士さんに相談するようにして下さい。

ちなみに多くの市町村では、定期的に弁護士さんによる無料法律相談会のようなものを実施しています。

まずは、自分の場合は、どうなるのかを軽く相談してみたいという方は、そういったものを利用されるといいと思いますよ。

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