高値売課長
マンション売却時に住民税はどれくらいかかるの？
マンションを売却する時って所得税の他に住民税もかかると聞いたのですが、どれくらいかかるものなのでしょうか？
自分の源泉徴収票を見ると、住民税が結構、高いので気になっています。
下手打さん
うちの場合も住民税がかかるんだろうか。
回答：マンションの所有期間によって異なります。
まず、最初に申し上げておきたいのはマンション売却時に住民税がかかるのは、どちらかというとレアなケースだということです。
たとえば都心のマンション価格の上昇が著しいエリアに所在するマンションでもない限り、住民税（所得税も）がかかったりすることはありませんので、それに該当しない方はご安心ください。
以下、そのあたりのことを簡単に説明したいと思います。
マンション売却時の住民税の課税対象
マンションを売却する際に住民税が課されるのは課税譲渡所得金額（譲渡益のこと）が発生する場合だけです。
課税譲渡所得金額は以下のように計算されます。
課税譲渡所得金額＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除
譲渡価額とは要するにマンションを売却する価格のことですね。
取得費とはマンションの購入のために要した費用で以下のようなものがあります。
| マンションの購入価格 | ここに言う購入価格とは経年劣化によるマンション価値の減少分を差し引いたもの（減価償却費後のもの）を言います。 |
| 仲介手数料 | 不動産屋さんの仲介によってマンションを購入した場合に仲介をしてくれた不動産屋さんに対して支払った報酬のことを言います。 |
| 登記費用 | 所有権移転登記や抵当権設定登記を受けた際の登録免許税や司法書士さんへの報酬のことを言います。 |
| 印紙代 | 売買契約書に貼付した印紙代です。 |
譲渡費用とはマンション売却のために要する費用で以下のようなものがあります。
| 仲介手数料 | マンション売却の仲介をしてくれた不動産屋さんに対する報酬のことを言います。 |
| 登記費用 | 抵当権抹消登記の登録免許税や司法書士さんへの報酬、売渡証書作成費等のことを言います。 |
| 印紙代 | 売買契約書に貼付した印紙代です。 |
※登記費用の中の売渡証書作成費用は地域によって、買主の負担すべき費用とされることがあります。
特別控除とは不動産売却時の税負担を軽減するために課税譲渡所得金額から差し引くことができるもので、マンションのような居住用財産を譲渡した場合には3000万円の特別控除の制度の適用があります。
で、ここで特に注目して頂きたいのは3000万円の特別控除です。
地方では、ほとんどの中古マンションの売却価格は3000万円を超えませんよね。
（私の住む大阪だって中古マンションのうち売却価格が3000万円を超えるのは全体の20％程度だと思います。）
それどころか、新築のマンションでも3000万円以下のものの割合の方がが高いのではないでしょうか。
だから、都心のマンション価格の上昇が著しいエリアにあるマンションを売却しようとしている方以外は住民税のことを心配したりする必要はないと申し上げているわけです。
下手打さん
それで、ほとんどのマンションの場合、売却時に住民税が発生することがないわけか。
高値売課長
マンションの売却価格が5000万円を超えて、はじめて住民税がかかる可能性が出てくるような感じだと思います。
課税譲渡所得が発生する場合の住民税の税率は？
では以下、課税譲渡所得金額が発生し、住民税がかかる場合のその税率について話を進めたいと思います。
短期譲渡所得と長期譲渡所得
住民税の税率は課税譲渡所得金額が短期のものか、長期のものかで変わります。
短期と長期の区別はマンションを売却した年の1月1日時点でマンションの所有期間が5年を超えるかどうかで判定します。
（マンションを売却した日で判定するわけではない点に注意して下さい。）
すなわち、マンションを売却した年の1月1日時点でマンションの所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、マンションを売却した年の1月1日時点でマンションの所有期間が5年超であれば、長期譲渡所得ということになります。
そして、それぞれの場合の住民税の税率は以下の通りです。
短期譲渡所得に該当する場合
9％（所得税の税率は30％）
長期譲渡所得に該当する場合
5％（所得税の税率は15％）
つまり、長期譲渡所得になると短期譲渡所得の場合に比べて住民税の税率が約半分になるということですね。
マンションの売却時期をずらすことが可能なのであれば、長期譲渡所得に該当するようになるのを待ってから、売却する方がお得ということになります。
所有期間が10年を超えるとさらに税率が下がる
マンションを売却する際の住民税の税率はマンションの所有期間が10年を超えるとさらに低くなります。
（この場合も所有期間が10年を超えるかどうかは、あくまでマンションを売却した年の1月1日時点で10年を超えるかどうかで判定します。）
具体的には以下のような税率が適用されることになります。
課税譲渡所得の6000万円以下の部分（3000万円特別控除後の金額）
4％（所得税率は10％）
課税譲渡所得の6000万円超の部分（3000万円特別控除後の金額）
5％（所得税率は15％）
つまり、課税譲渡所得のうち6000万円以下の部分に限って、さらに住民税の税率を下げてもらえるということです。
さきほどの場合と同じく、マンションの売却時期をずらすことが可能なのであれば、軽減税率が適用されるようになるのを待ってから、売却する方がお得ということになります。
高値売課長
たとえば課税譲渡所得金額が1000万円発生した場合の短期譲渡所得に該当する場合と長期譲渡所得に該当する場合の税負担額をそれぞれ計算すると以下のようになります。
短期譲渡所得の場合
1000万円×（所得税率30％＋住民税率9％）＝390万円
長期譲渡所得の場合
1000万円×（所得税率15％＋住民税率5％）＝200万円
下手打さん
大きいなあ。
高値売課長
売り急がなければならない事情がない限り、半年やそこら待てば長期譲渡所得に該当するようになる場合には、それまで待ってからマンションを売却されることをおすすめします。
マンション売却時の住民税についてのまとめ
・マンションを売却する際に住民税が課されるのは課税譲渡所得金額（譲渡益のこと）が発生する場合だけである。
マンションを売却する際には3000万円の特別控除の制度の適用があるため、課税譲渡所得が発生し住民税が課されることになるのはレアケースであると言える。
・マンション売却時の住民税の税率は以下のとおり。
短期譲渡所得に該当する場合
9％（所得税の税率は30％）
長期譲渡所得に該当する場合
5％（所得税の税率は15％）
所有期間が10年を超える場合（マンションを売却した年の1月1日時点でマンションの所有期間が10年を超える場合）
課税譲渡所得の6000万円以下の部分（3000万円特別控除後の金額）
4％（所得税率は10％）
課税譲渡所得の6000万円超の部分（3000万円特別控除後の金額）
5％（所得税率は15％）
高値売課長
お役所とは思えないぐらい、ものすごく丁寧に対応して下さいますよ。
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