マンションを売るタイミングについては、 いつが有利になるのか、みなさん誰もがあれこれと考えを巡らせることだと思います。
特に一般の方にとってわかりにくいのは税金との関係で何年目に売るのが有利になるのかということだと思います。
そこで今回は税金との関係でマンションを売るタイミングとして有利になるのは、いったい何年目なのかということについて考えてみます。
5年目よりは6年目が有利
まず最初に言えることはマンションを売却するタイミングとしては所有期間が5年目よりは6年目が有利になるということです。
これはマンションを売却するタイミングが6年目以降になると（より正確にはマンションを売却した日の属する年の1月1日現在において所有期間が5年を超えていると）発生する所得が長期譲渡所得扱いとなり適用される税率が低くなるからです。
具体的には短期譲渡所得と長期譲渡所得で以下のように税率が変わってきます。
短期譲渡所得(マンションを売却した日の属する年の1月1日現在において所有期間が5年以下の場合）
所得税率30％ 、住民税率9％
長期譲渡所得(マンションを売却した日の属する年の1月1日現在において所有期間が5年超の場合）
所得税率15％、住民税率5％
つまり、マンションを売却するタイミングが5年目だと課税譲渡所得金額に対して所得税、住民税合わせて39％も税金が課されるのに対して、マンションを売却するタイミングが6年目だと課税譲渡所得金額に対して所得税、住民税合わせて20％しか税金が課されないということになります。
短期譲渡所得から長期譲渡所得になるだけで税率が約2分の1になってしまうということですので非常に大きな差ですよね。
マンションを売る際に課税譲渡所得金額が発生してしまいそうな場合には、できるだけ売るタイミングを6年目以降にずらして、税率が高くなりすぎないようにしてください。
10年目よりは11年目が有利
次に言えることはマンションを売却するタイミングとしては所有期間が10年目よりは11年目が有利になるということです。
これはマンションを売却するタイミングが11年目以降になると(より正確にはマンションを売却した日の属する年の1月1日現在において所有期間が10年を超えていると）発生する所得に対して課される所得税及び住民税の税率が長期譲渡所得の税率に比べてさらに引き下げられることになるからです。
この制度のことを所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例といいます。
本特例の適用要件を満たすと以下のような税率が適用されることになります。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分
所得税率10％ 、住民税率4％
譲渡所得のうち6,000万円を超える部分
所得税率15％ 、住民税率5％(つまり6,000万円を超える部分については長期譲渡所得に対する通常の税率と同じ。）
つまり、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については長期譲渡所得の場合に適用される税率に比べても、税率が3分の2程度に引き下げられると言うことですね。
これも非常に大きな差ですので、マンションを売却する時期をずらすことが可能なのであれば10年目よりは11年目に売却するようにしてください。
※所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は3,000万円特別控除と併用適用できます。
つまり、譲渡所得金額から3,000万円控除した後の金額に所得税、住民税合わせて14％の税率が適用されることになるということです。
譲渡所得が発生しないのなら何年目かなんて気にする必要はない。
以上のお話というのは、すべて譲渡所得が発生する場合の話です。
譲渡所得が発生しない限り、そもそも税金が課されることはありませんので、税率を気にする必要性もなく、何年目に売るのが有利ということもないということです。
ちなみに居住用財産については3,000万円の特別控除の制度がありますので、マンションの相場価格の上昇が著しい地域などを除いては、譲渡所得が発生することはレアケースであるといえます。
(つまり、マンションの売却価格が3,000万円以下であれば、そもそも、譲渡所得が発生する可能性はゼロということになります。 ）
なお、ご自身がマンションを売る際に課税譲渡所得金額が発生するかどうか知りたいという方はこちらの記事を参考になさってください。
まとめ
・マンションを売るタイミングは税金との関係で考えれば
①5年目(マンションを売却した日の属する年の1月1日現在において所有期間が5年以下）よりは6年目(マンションを売却した日の属する年の1月1日現在において所有期間が5年超）
②10年目(マンションを売却した日の属する年の1月1日現在において所有期間が10年以下）よりは11年目(マンションを売却した日の属する年の1月1日現在において所有期間が10年超）
がそれぞれ有利となる。
・マンションを売却しても譲渡所得が発生しないのなら、少なくとも税金との関係では何年目が有利になるのかなんて考える必要はない。
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