高値売課長
マンションを売りに出したものの購入希望者が全く内覧に来ないということがあります。
買い替えなどの事情から売却の期限が決まっている場合には、ものすごくあせりますよね。
そこで今回は、マンションを売りに出したものの購入希望者が全く内覧に来ないという場合にとるべき対処法をお伝えしたいと思います。
レインズ登録がなされているか確認してみる。
売却の依頼をした不動産屋さんが両手仲介にこだわるあまり、レインズ登録をしてくれていないということがありえます。
レインズ登録がされていなければ、売却の依頼をした不動産屋さんの直接のお客さんにしか物件情報が行きわたっていないことになりますので、内覧が入らないのも当然のことです。
まずは不動産屋さんに速やかにレインズ登録をしてもらえるようにお願いしましょう。
なお、レインズ登録って何？という方は、以下のページを参照してください。
レインズ登録の意味はもちろんのこと、その必要性やレインズ登録をしてもらえない場合の対処法まで具体的に解説しています。
下手打さん
高値売課長
チラシやネットでの集客効果は、かなり限定的なものだと考えて下さい。
たとえば、既に他の不動産屋さんに通っている購入希望者の方が、あなたのマンションが掲載されいているチラシをその不動産屋さんに持っていて、「このマンションどうでしょう？」と尋ねたとします。
で、その時、もしもあなたのマンションがレインズ登録されていなくて、その不動産屋さんが紹介することができなかっとしたら、その不動産屋さんはどんな行動に出ると思いますか？
あなたのマンションの購入検討を断念させるべく、全力であなたのマンションの批判を始めますよ。
そして、いったん、あなたのマンションの悪口を言ってしまった、その不動産屋さんは、事後的にあなたのマンションがレインズ登録されて、紹介できる状態になったとしても、既に悪口を言ってしまった以上、少なくても、そのお客さんに対しては、あなたのマンションを勧めることができなくなります。
レインズ登録をしないということは、このように他のチラシやネットによる集客活動を無意味なものにしてしまう可能性が高い。
だからこそ、売却を依頼した不動産屋さんにレインズ登録をさせることを最優先で考える必要があるのです。
下手打さん
レインズ登録だけは何が何でも早くしてもらわないといけないなあ。
高値売課長
このポイントだけは絶対に外さないように肝に銘じて下さいね。
売出し価格を見直してみる
マンションの売出し価格が相場価格とかけ離れていると内覧どころから、検討さえしてもらえないことになってしまいます。
今は一般の方でもインターネットを通じて相場価格の情報などを簡単に入手することができるため、相場とかけはなれた高値で売却できるなんてラッキーはまず起こらないのです。
売出し価格が高すぎるために、売れない状態が長く続くと、他の不動産屋さんや物件を探している見込み客に「売れ残っている物件」として認知され、相場価格ですら売却することが難しくなっていきます。
（物件を探しているお客さんの立場に立って考えれば、長い間、売れていない物件については何か問題があるのでは？と疑ってしまいたくなりますよね。）
そういう事態を避けるためにも、内覧がなかなか入らない場合には、速やかに売り出し価格を引き下げることを検討するようにして下さい。
なお、売り出し価格を見直す際には、なるべく、通常の価格交渉の範囲を超える値下げを行うようにして下さい。
たとえば売り出し価格が2980万円のマンションであれば2880万円ではなく、2780万円まで値下げする方がいいということです。
2800万円ぐらいなら購入を検討してもよいと考える、お客さんは2980万円のままでも価格交渉をすることを前提に内覧に来ますから。
200万円もの値下げは抵抗があるかもしれませんが、いつまでも売れ残るよりはずっとマシだと考え、早めに価格変更されることを強くおすすめします。
高値売課長
購入価格や過去の周辺マンションの売却価格は売主さんにとっては意味のあるものであっても、今の購入希望者にとっては全く無意味なものですので。
その点を肝に銘じ、購入希望者が妥当性を感じる範囲で価格設定を行うようにして下さい。
売出し価格の引き下げが難しい場合はどうする？
マンションの売出し価格が高すぎることはわかっているけれど、住宅ローンの残債や買い替え後の予算の都合で、価格の変更が難しい場合があると思います。
その場合に、一度、検討してみる価値があるのが、買い主側の不動産屋さんに対する手数料の支払いです。
いやらしい話になりますが手数料がもらえるのであれば、相場より高いことがわかっている物件でも積極的に紹介してしまうのが不動産屋さんの営業マンの習性です。
不動産屋さんの営業マンは何らかの歩合を含む給与体系の下で働いているのが一般的ですので。
もちろん、これをやったからといって、確実に内覧が入るわけではありませんが、一応は試してみる価値のある方法だと思います。
下手打さん
高値売課長
ちょっと、色々と調整が必要な方法なので、全ての不動産屋さんが対応してくれるかは、わかりませんが、どうしても売出し価格の引き下げをすることが難しい場合には、一つの方法として相談してみて下さい。
まとめ
マンション売却時の内覧に人が来ない時の主な対処方法は次の2つ。
1.レインズ登録がなされているか確認してみる。
2.売出し価格を見直してみる。
売出価格の引き下げが難しい場合には、買主側の不動産屋に対する手数料の支払いを検討してみる。
高値売課長
以上がマンションを売りに出したものの購入希望者が全く内覧に来ないという場合にとるべき対処法になります。
ある程度の需要のあるマンションであれば、これらの方法の全てを実践しても内覧が一件もないということはまずありえないと思いますので是非、実践してみて下さいね。
必ず、そう遠くないうちに内覧が入るはずです。
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