売る方が無難?古いマンションを貸す前に検討すべき、ある1つのこと

古いマンションを貸す上での注意点

今回は古いマンションを貸す前に検討すべき、ある1つのことと題してお話ししてみたいと思います。

このことについて、シビアに検討していなかったがために、大変なことになってしまっている方を私は何も知っています。

あなたはそんなことにならないよう、しっかりと事前に検討するようにしてくださいね。

本当に収支はプラスになるのか

古いマンションを貸す前に絶対に検討すべき、ある1つのこととは、ズバリ、人に貸して本当に収支がプラスになるのかということです。

要するに賃料収入―経費>0に本当になるのかということですね。

多くの方がこのことをシビアに検討しないで安易に貸してしまったがために、大変なことになってしまっているわけですね。

賃料収入―経費<0、もしくは、それに近い状態になってしまうのなら、面倒な思いをしてまで人に貸す意味なんてないのですから、事前にしっかりと検討するようにしてください。

これに関しては実際に賃貸に出すことを想定してシミュレーションをしてみるのが一番よいでしょう。

それではシュミレーションを行うための前提として以下、収支に影響を与える各要素について確認していきます。

収入

賃料

賃料については常に発生し続けるわけではない点に注意が必要です。

賃貸では、借主の退去というものがつきものだからです。

空室期間を各年にならすと、賃料が発生している期間は、それなりに需要のあるマンションでも、1年のうち10カ月程度と考えるべきです。

入居一時金

入居時に借主から貸主に対して支払われる一時金のうち、退去時に返金する必要がないもののことです。

礼金もしくは保証金の解約引きなどがこれに該当します。

なお、近年は入居一時金がゼロという条件で賃貸借契約を結ぶことが増えていますので、入居一時金についてはあまり期待しない方がいいかもしれません。

支出

リフォーム費用

古いマンションを人に貸せる状態にしようと思えば、少なくとも50万円ぐらいのリフォーム費用は覚悟すべきです。

水回りの設備の交換等が必要になる場合には200万円ぐらいひつようになることもあるでしょう。

さらに借主が入れ替わる度に、10万円から20万円程度のリフォーム費用は必要になるものと考えておくべきです。

なお、賃貸している際に、あらたに故障個所が発生した場合には借主の故意や過失がない限り、その修繕に要する費用は貸主負担になることも知っておきましょう。

管理費、修繕積立金

固定資産税

賃貸管理費

賃貸管理を不動産屋さんに委託するのに必要となる費用です。

その金額は概ね、1ヶ月賃料の5%程度となります。

※賃貸管理費は家賃に対して発生するものなので、マンションが空室の際には発生しないことになります。

仲介手数料及び広告料

仲介手数料とは賃貸借契約の成約時に貸主側(あなたの側)の不動産屋さんに支払うことになる報酬です。

広告料とは同じく賃貸借契約の成約時に借主を仲介してくれた不動産屋さんに支払われる謝礼のようなものです。

仲介手数料と広告料は合わせて3ヶ月程度になるのが一般的です。

賃貸した場合のシミュレーション

以上の内容に基づき、一つシミュレーションを行ってみましょう。

前提条件
入居一時金0円
賃料月額8万円(古いマンションということですので、これぐらいに設定しておきます。)
管理費、修繕積立金月額4万円
固定資産税年額8万円
賃貸管理費月額4千円
初期リフォーム費用50万円
入居者入れ替え時リフォーム費用10万円
仲介手数料及び広告料は24万円(賃料の3ヶ月分)
入居者入れ替えは2年周期として、空室期間は1年あたり2か月間とする

入居者入れ替えを2年周期としたため2年間についての収支計算を行います。

収入

賃料
8万円×(12ヶ月-2ヶ月)×2年=160万円

支出

管理費、修繕積立金
4万円×12ヶ月×2年=96万円

固定資産税額
8万円×2年=16万円

賃貸管理費
4000円×(12ヶ月-2ヶ月)×2年=8万円

初期リフォーム費用
50万円

仲介手数料及び広告料
24万円

収支=160万円-96万円-16万円-8万円-50万円-24万円=-34万円

最初の2年の収支は34万円の赤字になるということですね。

ちなみに次の2年周期以降はリフォーム費用が50万円から10万円に下がりますので

収支=160万円-96万円-16万円-8万円-10万円-24万円=+6万円となります。

1年あたり3万円の儲けですね。

最初の周期の34万円の赤字を11年強ほどで穴埋めできることになります。

もちろん、それも緊急の修理が発生したりしなければの話になりますが。

シミュレーション結果を検討する上での注意点

注意して頂きたいのはこれは決して悲観的なシミュレーションではないという点です。

リフォーム費用などの設定はむしろ楽観的なものと言えるでしょう。

古くても高額な賃料がとれるような特別な立地のマンションでない限り人に貸して収支をプラスにするのが決して簡単なことではないがはっきりとわかりますよね。

今売る場合と将来売る場合の価格の差額の把握が必要

ちなみにこのシュミレーションはは保有期間中の現金の出入りにだけ焦点を合わせたものになります。

貸す場合と売る場合の損得をより正確に把握したいなら、これに合わせて現時点でマンションを売却した場合の売却価格と将来時点においてマンションを売却した場合の売却価格の差額についても検討する必要があります。

ちなみに一般論としてマンションは古くなれば古くなるほど売却価格が下がっていくことは言うまでもありません。

マンションを貸すことによって、売却時期を先延ばしにすることによって生じるであろう売却価格の低下分を補い得るほど、収益を上げ続けることができのかを、しっかりと検討するようにして下さい。

それでは、上記のシュミレーションを参考にしながらあなたのマンションについて想定される数字で実際にシュミレーション行ってみてください。

そのシュミレーションに基づいて、あなたがマンションを貸すか、売るかについて正しい判断を下される事を心から願っています。

まとめ

・古いマンションを貸す前に絶対に検討すべき、ある1つのこととは、人に貸して本当に収支がプラスになるのかということ

この点をシビアに検討しないで安易に人に貸すことを決めてしまうと本当に大変なことになってしまう。

・最終的に貸すのと売るのと、どちらが有利なるかについては、現時点でマンションを売却する場合の売却価格と将来時点においてマンションを売却する場合の売却価格との差額を把握し
マンションを貸すことによってその差額を埋めうるだけの収益を上げ続けることができるのかを検討する必要がある。

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