高値売課長
今回は私が働く大阪府下でのマンションの売り時についてお話ししてみたいと思います。
マンションは売りに出すタイミングで売却価格が全く変わってしまうことがあります。
少しでも有利な条件でマンションを売却したいとお考えの方は是非、参考になさってくださいね。
大阪のマンションの価格傾向は上向き、下向き？
まずは大阪のマンションの売却価格の全体的な傾向についてお話ししておきましょう。
大阪のマンションの売却価格は全体的には上向き傾向にあります。
大都市圏のマンションの売却価格は景気の影響を受けやすく、景気が上向きであるため、マンションの売却価格も上向き傾向にあるわけです。
この傾向はすくなくとも東京オリンピックの開催される2020年頃までは継続することでしょう。
さらに最近よくニュースでも取り上げられているIRや大阪万博の誘致に成功すれば、大阪の景気の上向き傾向は、さらに拡大加速することとなり、それに伴ってマンションの売却価格の上向き傾向も拡大加速するものと予測されます。
ただしIRや大阪万博の誘致に失敗すれば、そのことがネガティブに作用し、景気が失速し、それに伴ってマンションの売却価格が下向き傾向に転じることも当然ありえますので注意が必要です。
下手打さん
高値売課長
やや、分が悪いかもしれません。
マンションの売り時は、結局いつなの？
上のような話を踏まえて考えれば、確実にマンションの売却価格の上向き傾向が続くと言えるのは、 2020年頃までといえます。
IRや大阪万博の誘致開催は、まだ未決定の事項ですので。
また、大阪のマンションの売却価格は、 10年ほど前から比べれば、すでに相当高い水準に達しています。
そういった意味では大阪ではすでにマンションの売り時にさしかかりつつあると言えるでしょう。
もちろん、まだ若干、売却価格が上昇を続ける可能性はあると思いますが、欲をかいてあまり粘りすぎないことです。
マンションの売却価格は上がり方は比較的ゆったりとしていますが、下がり方はかなり急激なものになりやすいからです。
プロであってもマンション売却価格の天井を予測することは非常に難しいことですので、欲をかき過ぎて、かえって損をしないためにも、ほどほどのところで売ってしまわれる事をおすすめします。
大阪のマンション価格傾向は地域間格差がある！
ここで少し大阪のマンションの売却価格の地域間格差について触れておきましょう。
ここまで見てきたとおり、大阪のマンションの売却価格は全体的には上向き傾向にあるわけですが、この傾向は大阪府下全体について一律に同じように見られるわけではなく、地域によって傾向の出方は異なります。
地域によってはマンションの売却価格が全然、上向きになっていないという所もありますので、その点について簡単に確認しておきます。
①マンションの売却価格の上向き傾向がはっきりと確認できる地域
大阪市内(特に北区、中央区） 、北大阪(特に阪急線沿線、 JR京都線沿線）
②マンションの売却価格の変動がほとんど見られない地域
大阪府南部(関西国際空港周辺の一部地域を除く）
現状、マンションの売却価格の変動がほとんど見られない地域については、景気後退期に入ると、売却価格が急激に下落し、住宅ローンの残債務との関係で売却することができなくなってしまう人が急増する可能性もあると思います。
そういった地域でマンションを保有されている方で、将来的にマンションの売却を検討されている方は、前倒しでマンションを売却してしまう方が無難と言えるかもしれません。
※現状マンションの売却価格が上向きになっている地域でも景気後退期に入れば、売却価格は下落しますが、おそらく、適正な水準に戻るだけなので、売却することが困難になる可能性自体は低いと思われます。
下手打さん
高値売課長
今後、不動産に対する需要は益々、利便性の高い地域にあるものばかりに集中していくことになるでしょう。
一般論としてのマンションの売り時
最後に一般論としてのマンションの売り時について、少しお話ししておきたいと思います。
マンションの売却を開始する具体的なタイミングを決定するにあたってのご参考になさって下さい。
季節的には？
4月もしくは9月に新居での生活を始めるべくマンションをさがす購入希望者が多いので、4月に向けての12月～2月、9月に向けての5月～7月は季節的な売り時と言えるでしょう。
なお、その時期にしっかりと売却活動を行うべく、査定および不動産屋さんとの媒介契約の締結は、それぞれ11月、4月中には済ましておくべきです。
マンションの状況から見た売り時は？
マンションが機能的、物理的に陳腐化し、空き部屋が目立つようになると、売却物件が増えるのはもちろんのこと、マンションの魅力自体が低下し、思うような価格で売却することが困難になってきます。
ですので、マンションがそういう状況になってしまうまでには売却するようにして下さい。
さらに以下のような時期もマンションの売却を避けた方が無難です
・マンション内で建替えが議論され始めた場合
購入希望者が限定されてしまうので売却価格が安くなってしまいがちです。
待てるのであれば、建て替えが終わってから、売却することをおすすめします。
・壁の塗り替えなどの大規模修繕工事の時期
大規模修繕工事の時期は工事用の覆いなどもあってマンションのイメージが悪くなってしまいます。
逆に大規模修繕明けの外観がきれいな時期は高値で売れる可能性が高まるので売り時と言えます。
まとめ
・大阪は既にマンションの売り時に入っていると言える。
・2020年ごろまではマンションの売却価格の上向き傾向は続く。
それ以降はIRや大阪万博の誘致の成否次第になる。
・大阪府下であってもマンションの売却価格の傾向には地域間の格差がある。
景気の良い現時点でマンションの売却価格にあまり変動が見らない地域は、景気が下向き始めると、マンション価格が急落する可能性も。
早めに売却するのが無難かもしれない。
・マンションの売却を開始する具体的なタイミングを決定するにあたっては、季節やマンションの状況を考慮に入れるべき。
高値売課長
景気が反転して価格が下がり始めたら、本当に一気に下がりますので。
バブルの時のことを思い出して下さい。
下げ止まるまで売れなくなる可能性だってあります！
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