高値売課長
今回は売れないマンションの特徴と各特徴ごとの講じうる対策についてご紹介したいと思います。
実際にマンションがなかなか売れなくて困っている方や、これから売り出そうとしているものの、なかなか売れないのではないかと不安に感じている方は、是非ともお読みになって下さい。
きっと、問題解決の糸口が見つかるはずです。
売れないマンションの10の特徴と講ずべき対策
1.マンションの共用部分が汚い
マンションの玄関や廊下、階段、エレベーターといった共用部分の汚いマンションは内覧者から見ても印象が悪く、売れにくい傾向にあります。
内覧者によっては「他の所有者の質が悪いのかな」とか、「マンションに対する資産意識が低いのかな」とか、考えてしまうことも十分ありえます。
個人レベルで対応することは難しい問題かもしれませんが、管理組合の役員さんや管理人さんに働きかけてみるなりして、少しでも共用部分をきれいに維持してもらえるように努力してみて下さい。
2.管理費・修繕積立金が高い
管理費・修繕積立金が高いと毎月の住居費の負担が重くなるため、敬遠されがちです。
特に管理費・修繕積立金の合計が4万円代半ばを超えてくると、その傾向が強くなります。
管理費・修繕積立金の金額について個人レベルで、どうこうすることは難しいですが、それでも一つできることがあるとすれば、営業マンに管理費・修繕積立金はマンションの資産価値を維持するために必要なもので結局はマンションの価値が下がらないことを通じて自分たちに帰って来るお金であることをしっかりと伝えてもらうことです。
実際、管理費・修繕積立金の金額は安すぎるため、大規模修繕などが十分にできず、マンションの資産価値が大幅に下がってしまっているようなマンションもあるわけですから。
そうすれば管理費・修繕積立金が高いことの悪い印象を少しは和らげることができるはずです。
3.駐車場が確保できない
駅前の築年数の古いマンションでは、駐車場がマンション全室分はないことが多く、駐車場が確保できないという問題がよく起こります。
今は一家に1台、いや、場合によっては2台、3台と車がある時代ですので、駐車場がないことが致命傷になることもあります。
マンション内で駐車場の確保が難しい場合には売却を依頼している不動産屋さんに動いてもらって、なんとか駐車場を確保できるようにするべきです。
4.マンションの規模が小さい
マンションの規模が小さいとマンションの管理・修繕に関する労力的（管理組合の役員の仕事が頻繁に回ってくるなど）・経済的な負担（毎月の管理費や修繕積立金はもちろんのこと緊急的に修繕が必要なった場合の一時金の拠出など）が大きくなることが予測できるため敬遠されがちです。
この点について実質的に問題解決することは難しいかもしれませんが、マンションの規模が小さいことのメリット、たとえば人が少ない分、密なコミュニティが形成されていることなど（実際にそうであればですが）をアピールすることは可能かもしれません。
5.売却物件が多い
規模の大きい、いわゆるマンモスマンションでは、偶発的に時期が重なって、同時期に5件以上の部屋が売りに出されるようなことがあります。
こういった時期にいち早く、売り抜けようと思えば、どうしても価格を下げざるを得ないことになります。
もしも、いつまでに売却しなければならないという期限がないのであれば、ある程度、売りに出ている部屋が先に売れてしまってから、売りに出す方が望ましい結果になる可能性が高いです。
6.間取りが悪い
間取りが悪いマンション、具体的には今時、LDKでなく、DKのマンション、またはLDKではあるものの、LDK部分がバルコニーに面しておらず、陽当たりが悪いマンションは人気がなく、かなり売れにくいです。
この点については正直、よい打ち手もなく、どうしても売れない場合には、間取りを変更するリフォーム費用分、価格を下げてあげるぐらいの対応が必要になるかもしれません。
なお、売主さん側で間取りを変更してから売却するという方法もないわけではないですが、正直、あまりおすすめしません。
リフォームすることが必ずしもマンションの売却にプラスに作用するとは限らないからです。
それよりもリフォーム費用分、価格を下げてあげて買主の好きなようにリフォームしてもらう方が確実にいい結果に結びつくと思います。
7.室内設備が古い、汚い
室内設備、特にキッチン、トイレ、洗面台、お風呂等の水回りの設備が極端に古い、もしくは汚いマンションも非常に売れにくいです。
そこで生活したい、もしくはせめて、そこで生活してもよいと思ってもらえないと、なかなか購入する気にはならないはずだからです。
しっかりと掃除をしましょう。
なお、リフォームについては上の「間取りが悪い」でも説明した通り、こちらでやるのではなく、リフォーム費用分ぐらい価格を下げてあげて、買主側で好きなようにリフォームをしてもらう方がいいです。
※リフォーム費用分、価格を下げるというのは決して安売りをしろと言う意味ではありません。
内覧者がマンションに対して感じる価値＝売れる価格にして下さいという意味です。
内覧者は自分が感じる価値以上のお金を出してまで、あなたのマンションを購入しようとは思わないからです。
8.最寄り駅から遠い
近頃は最寄り駅から遠い場所では、戸建ての家ですら、かなり売れにくくなっています。
若い人を中心に価値観が変化して、家に対して広さや閑静さ以上に、利便性の方が強く求められるようになってきているからです。
まして、元々、利便性の部分が強く求められるマンションに関してはその傾向が顕著で、駅からはバスでないと帰れないような場所に建っているマンションに対する需要は激減しています。
その、傾向はさらに今後、強くなっていくものと推測されます。
このことに対する対策としては、少しでも需要が残っている間に売ってしまうことでしょう。
ほんの数年、売却する時期を先延ばしにするだけで今の価格の半値にしないと売れないというようなこともなってしまいかねませんので、十分、注意して下さい。
9.周辺環境が悪い
周囲に著しく環境を悪化させるような建物や施設があるマンションも非常に売れにくいです。
マンションの場合、戸建てほど、周辺環境の影響が気にされるわけではありませんが、それでも明らかな嫌悪施設がある場合には実害の有無にかかわらず、地域に対するイメージも悪くなってしまいますので。
これについては残念ながら対策の講じようがありません。
なお、マンションを売りたいがために、周辺環境について知っていることを黙っておくようなことは絶対にやめておきましょう。
購入者は今後そこに住むことになるわけですから、必ずその事実を知ることとなり、その際には非常に高い確率でトラブルになってしまいますので。
10.民泊営業をしている部屋がある
民泊とはマンション等の一般の住宅を旅行者等に宿として提供する行為を言います。
民泊営業している部屋があると、マンションの維持管理やセキュリティのレベルに不安を感じられ、売れにくくなってしまいます。
対策としてはマンション全体の管理規約を変更して民泊営業を禁止してしまうことが考えられます。
管理規約の変更は管理組合の総会の決議によって行うのですが、民泊営業をしている所有者が増えると管理規約を変更することが難しくなってしまいますので、思い立ったら早めに行動を起こすようにするべきです。
高値売課長
以上の10個が売れないマンションの特徴と各特徴ごとの講じうる対策になります。
多くのマンションがこれらの特徴の1つや2つは当てはまると思いますが、そうだとしても悲観することはありません。
まずは、そういった売れにくくなる特徴があることを認識することができれば、それに対する対策を講じたり、より魅力を高めるための努力をすることもできるのですから。
あなたのマンションを少しでも早く高く売ることができるように前向きな行動を起こして下さい。
まとめ
・売れないマンションの特徴は次の1とおり。
1.マンションの共用部分が汚い
2.管理費・修繕積立金が高い
3.駐車場が確保できない
4.マンションの規模が小さい
5.売却物件が多い
6.間取りが悪い
7.室内設備が古い、汚い
8.最寄り駅から遠い
9.周辺環境が悪い
10.民泊営業をしている部屋がある
・これらの特徴が当てはまったとしても悲観することはない。
それを少しでも解消すべく、前向きに対策を講じること。
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