これで万全!マンション売却、ありがちな10個の失敗とその対策

マンション売却時の失敗

高値売課長

今回はマンションを売却する際に売主さんがやってしまいがちな10個の失敗とその失敗を防ぐための具体的な対策についてお話ししてみたいと思います。

後になって「失敗した!」と後悔することがないよう、是非、しっかりとお読みになって対策を講じて下さいね。

10個の失敗とその対策

1.売却価格の設定が安すぎた

これは非常にわかりやすい話ですね。

当初から売却価格が安すぎるようでは、満足のいく結果となるはずがありません。

これを防ぐ方法は複数、できれば3社以上の不動産屋さんに査定をしてもらうことです。

3社以上の不動産屋さんに査定をしてもらえば、それらを比較検討することによって、適正な売却金額を見極めやすくなりますので。

なお、複数の不動産屋さんに査定してもらう際には、不動産の一括査定サイトが便利です。

1分足らずの情報登録で複数の不動産屋さんの簡易査定を受けることができます。

2.売却価格の設定が高すぎた

売却金額が安すぎる場合だけでなく、高すぎる場合にも売却は高い確率でうまくいきません。

インターネットで簡単にマンションの相場価格を調べることができる現代においては、高すぎる売却金額では内覧の申込みさえ入らないからです。

売却期間が長期化するだけでなく、「野ざらし」状態が続いて結果的に安売りする可能性が高くなるだけですので、決して欲をかかずに、適正な売却価格の設定を心がけましょう。

対策としては、先ほどと同じく、複数の不動産屋さんに査定をしてもらうことです。

複数の不動産屋さんに査定をしてもらうことによって、マンションが「売れる金額」が見えてきます。

下手打さん

これ、本当に気をつけないとダメですね。

ついつい高い査定をしてくれる不動産屋さんに売却を依頼してしまいそう。

高値売課長

それが原因で結果的にマンション安売りるすることになってしまっている売主さんは後を絶ちません。

本当に十分、注意して下さいね。

3.売却期間が短すぎた

不動産の売却は一般的に考えられているより時間がかかるものです。

査定の段階から考えれば、最終的に売買代金の決済をするまでに少なくとも3ヶ月から6ヶ月程度はかかるものと考えておくべきです。

特に買い替えなどの事情で売却しなければならない時期が明確に決まっている場合には、さらに余裕を持って、8ヶ月から10ヶ月ぐらい前から動き出す方がいいでしょう。

対策としては何しろ面倒くさがらずに初動を少しでも早くすることです。

高値売課長

買主さんが購入資金を準備するために住宅ローンを利用する場合、その審査期間だけでも1ヶ月ぐらいかかってしまうこともあります。

さらに結局、住宅ローンの審査が通らず、契約が解除されるようなことがあると、新しい買主さんを探すために、さらに売却期間が延びてしまうことになりますので、そういったイレギュラーな事態もある程度、考慮して売却期間を考えるべきです。

4.売却のタイミングが悪かった

マンションが最終的に売却できる価格は需要と供給のバランスによって決まります。

つまり、同一マンションもしくはその競合となりうるような周囲のマンションで売りに出ている物件が多い時期に売却しようとすると売却できる金額が安くなったり、売却できるまでの期間が長くなったりするものなのです。

このことに対する具体的な対策としてはライバルになるような物件が少ない時期を狙って、売りに出すということです。

事情が許すのであればライバル物件がある程度はけてしまうまで少し待つのが賢いやり方と言えるでしょう。

高値売課長

ライバル物件が多い時期には、一つのマンションの値下げをきっかけに値下げ合戦が始まってしまうこともあります。

そういった時は事情が許す限り、値下げ合戦に付き合わず、静観するようにしましょう。

値下げしたマンションが売れてしまえば、相場価格は高い確率で元の水準に戻ってきますので。

5.価格交渉対応に失敗した

マンションを売却しようとすると、非常に高い確率で購入希望者側から価格交渉が入ることになります。

少しでもこちらに有利な形で価格を妥結するには、安易に相手の要求を全て受け入れてしまうのではなく、粘り強く交渉を続けることが必要です。

購入希望者の方も何もこちらの要求通りに値引きしてもらえなければ購入しないとは思っていません。

本心では「100万円ぐらい値引きしてもらえれば十分」と思っていても、とりあえずダメもとで200万円ぐらいの価格交渉をするものなのです。

この相手方の意図を読み取らず、200万円全額の価格交渉を受け入れたりしたら、相手に望み以上の利益を与えてしまうだけです。

そんなことにならないためにも価格交渉に対してはあくまで強気で粘り強く対応するようにして下さい。

売買代金が大きいので錯覚しがちになりますが、10万円や20万円というのは決して小さなお金ではないのです。

そのことを絶対に忘れないようにして下さい。

6.内覧時の掃除を怠った

マンションをの室内がきれいに掃除されているか、どうかということは物件に対するイメージに大きく影響します。

そして物件に対するイメージがよくなれば気に入ってくれる人が増えることになるので、その結果、高く早く売れる可能性が高くなるのです。

特にキッチンやお風呂、洗面台、トイレといった水回り部分は物件のイメージへの影響が大きくなりますので、普段とは違った、特別な掃除をするようにして下さい。

自分ではちゃんと掃除する自信がない場合には、ハウスクリーニングなどを頼んでもいいぐらいです。

高値売課長

ただし、ハウスクリーニング代のかけすぎには注意しましょう。

ハウスクリーニングをしたところで決してマンションの「価値」自体が上がるわけではないことを忘れないようにして下さい。

7.内覧時の対応がまずかった

購入希望者が内覧をする際にはマンションだけでなく、売主のこともしっかりチェックしています

マンションのような高額なものを買おうとする場面ですから、当然のことですよね。

気難しそうで、取引の途中に何かともめることになりそうな売主からなんて誰も購入したがりません。

そのことを肝に銘じ、気持ちの良い対応を心がけるようにしましょう。

まずは笑顔でしっかり挨拶することです。

高値売課長

ちなみにしゃべりすぎにも注意が必要です。

聞かれたことに端的に答えるだけで十分です。

購入希望者にひかれる可能性が高いので売込みトークなどは控えて下さいね。

8.ムダなリフォームを行った

売却に際して営業マンの「きれいにリフォームする方が高く売れる」との提案に応じリフォームを行ったりする方がいますが、正直、感心しません。

高額なリフォーム費用を回収できるほど、高額で売却できることは稀だからです。

(タバコの煙でクロスが真っ黄色になっているというような事情があるのであれば、多少のリフォームをする方がいい結果になりやすいと思います)

ですのでリフォームをした方がよいという提案があった場合には、営業マンの言っていることをしっかり吟味して慎重にその要否を判断するようにして下さい。

あと、大規模なリフォームをして売却金額が上がったら、その分、不動産屋さんに支払う仲介手数料もアップしてしまうことも忘れないようにして下さいね。

高値売課長

大規模なリフォームをするぐらいなら、その費用分、マンションの売出し価格を引き下げる方が、得策です。

よほど、特別な事情がない限り、大規模なリフォームをすることは控えるようにして下さいね。

9.瑕疵担保責任を排除しなかった

瑕疵担保責任とは売買契約において売主が売買目的物に問題があった場合に買主に対して負う責任のことです。

マンションの場合、通常、構造が鉄筋コンクリート造などの強固なものなので、問題は起こりにくいのですが、それでも築年数がある程度、経過していれば、どんな不具合が発生しているかはわかりません。

そこで後から買主から損害賠償請求を受けたりすることがないように、最初から瑕疵担保責任を完全に排除してしまうということですね。

(それが難しい場合には、せめて期間をしっかりと限定して下さい。)

築年数が新しい場合などには買主側もある程度の期間、瑕疵担保責任を負うことを求めてくることもありますが、なるべくなら瑕疵担保責任を完全に排除できるようにした方がいいです。

高値売課長

このあたりのことはまともな不動産屋さんのある程度の経験を有する営業マンなら、自発的に提案してくれるはずですが、念のため、こちらからも話す方がいいです。

不動産屋さんは入れ替わりが激しく、ベテランのふりをした新人営業マンがあふれていますので。(笑)

10.不動産屋選びに失敗した

ここまでの話とも関連してくるのですが、マンションの売却を依頼する不動産屋さん選びに失敗するとマンションの売却がうまくいく可能性はほぼゼロになってしまいますので、そのつもりで不動産屋さん選びは慎重に行って下さい。

マンションを少しでも早い時期に少しでも高く売るためには、他の不動産屋さんに物件情報を共有すべくレインズへの登録を行うことが必須になるのですが(法律上の義務でもあります)自社が少しでもたくさん稼ぐために売主さんの利益を無視してレインズ登録をしなかったり、形式的にはレインズ登録をしていても理由なく他の不動産屋さんに案内させない、いわゆる「空止め」を平気でするような不動産屋さんが結構、多いのです。

こんな不動産屋さんに依頼しているようではマンションの売却がうまくいくはずがありませんよね。

こういう事態を避けるべく、なるべく多くの不動産屋さんに査定を依頼して、その中からもっとも信頼できる不動産屋さんを選び出し、売却を依頼するようにして下さい。

高値売課長

以上がマンションを売却する際に売主さんがやってしまいがちな10個の失敗とその失敗を防ぐための具体的な対策になります。

これらのことを知った上で行動するだけでもマンションの売却で失敗する可能性はかなり低くなると思いますので、是非、参考にして下さいね。

まとめ

マンション売却時のよくある失敗は以下のとおり。

1.売却価格の設定が安すぎた

2.売却価格の設定が高すぎた

3.売却期間が短すぎた

4.売却のタイミングが悪かった

5.価格交渉対応に失敗した

6.内覧時の掃除を怠った

7.内覧時の対応がまずかった

8.ムダなリフォームを行った

9.瑕疵担保責任を排除しなかった

10.不動産屋選びに失敗した

まずはこういう失敗があるということを知っておくこと。

それだけでもマンションの売却で取り返しのつかないような失敗をする可能性はかなり、低くなるはずである。

下手打さん

よくある失敗だけでも、こんなにたくさんあるんですね。

どれか一つぐらいはやってしまいそうで不安になってきました。

高値売課長

不安を感じるぐらいで丁度、いいと思いますよ。

不安を感じていればこそ、一つ一つの判断を行うに際して慎重にも、なれるわけですしね。

何かに書きとめておいて、マンション売却に関する重要な判断が必要になる度に確認されることをおすすめします。

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