【大損回避】家の売却で失敗しないために気をつけるべき3つのこと

家の売却で失敗しないために気を付けるべき3つのこと

今回は家の売却で失敗しないために特に気をつけるべき3つのことをご紹介したいと思います。

この3つのことに気を付けて頂ければ、家の売却で取り返しのつかないような大損をすることだけは確実に回避することができるはずですので、しっかりとご確認下さい。

1.良い不動産屋さんを選ぶ

家の売却で失敗しないためにまず最初に気を付けるべきことは、売主さんの利益を最大化するためにしっかりと動いてくれる誠実な「良い不動産屋さん」を選ぶことです。

ここの部分で失敗してしまいますと、家の売却活動全体がうまく進みにくくなってしまいますので、しっかりと良い不動産屋さんを見極めてから売却を依頼して頂きたいと思います。

良い不動産屋さんを選ぶためのポイントは以下の3つです。

①査定の根拠の説明がわかりやすく丁寧である。

良い不動産屋さんは査定時に「なぜ、このような価格になるのか」を一般の人でもわかりやすいように噛み砕いて丁寧に説明してくれます

売主さんにちゃんと話の内容を理解してもらえることが大切だと考えているからです。

これに対してダメな不動産屋さんは価格の根拠の説明が雑な上にわかりにくいです。

(専門用語も平気で乱発します。)

このような不動産屋さんは以降、すべての場面で売主さんが理解しているかどうかを考えないで手続きを進めてしまう可能性が高いですので、避けた方が無難です。

②販売力を強調しすぎる不動産屋さんを避ける。

「うちはチラシを毎週10万枚入れています」とか「多数の物件検索サイトに物件情報を登録します。」とかいった自社の販売力を強調する話がやたらと多い不動産屋さんも売却を依頼するには微妙です。

自社の販売力をやたらと強調する不動産屋さんは両手仲介(売主さん、買主さんの双方を自社一社で仲介すること。売主さんだけでなく、買主さんからも仲介手数料を受け取ることができるため、不動産屋さんにとってはメリットが大きい)を狙うために、他の不動産屋さんの売却協力を得ることを軽視する傾向が強いからです。

しかし、家を少しでも早く、少しでも高く売るためには両手仲介にこだわるのではなく、他の不動産屋さんにしっかりと販売協力をしてもらう方が絶対的に良いのです。
(市場に存在する全ての買主候補に好意的に物件情報が伝えられるため)

そういった意味でやたらと自社の販売力を強調しすぎるような不動産屋さんは避けた方が無難と言えるでしょう。

③宅建資格を持っている。

この点については、賛否がわかれるかもしれませんが、私は宅建資格を持っている不動産屋さん(不動産屋さんの営業マン)の方が絶対にいいと考えています。

知識の有無ということではなく、プロとしての意識の高さが伺えるからです。

合格率が16%程度とはいえ、宅建はしょせん、法律系国家資格の中では入門的な資格で、真面目に勉強さえすれば合格できる試験です。

そんな資格を新入社員なら、いざ知らず、何年も不動産屋さんに勤務していながら持っていないというのは、やはりかなり微妙なことだと思います。

少なくても私はあまり信用する気になれません。

以上が良い不動産屋さんを選ぶための3つのポイントになります。

しっかりとチェックして、あなたのための精いっぱい、動いてくれる良い不動産屋さんを選んで下さいね。

※ちなみに良い不動産屋さんを選ぶ際のポイントとして、不動産屋さんの宅建業者としての免許の更新回数を挙げる人がいますが、正直なところ、私はあまり関係ないと思っています

長く営業していることが良い不動産屋さんであることの客観的な証明になっているとは、どうしても思えないからです。

したがって個人的には、この点についてはあまり気にする必要がないものと考えます。

2.適正な価格設定を行う

家を売り出す際の価格設定も非常に重要です。

まず、価格設定が安いと最初の時点から安売りすることに決定してしまいます。

また、価格設定が高いと売却期間が長期化する上に、最終的に高い確率で安売りすることになってしまいます。

このようなことにならないためにも、適正な価格設定を行うことを心がけて下さい。

適正な価格設定を次の3つのステップを踏むことによって行います。

①インターネットで相場価格を調べる。

まず、インターネットを通じて家の価格相場を調べます。

マンションであれば、同一マンション内の売出し物件の価格相場を、戸建てであれば、周辺地域の土地の価格相場をおおまかにでも把握するようにして下さい。

②複数の不動産屋さんお査定を受ける。

複数の不動産屋さん、少なくても3社、できれば5社程度の価格査定を受けるようにします。

1.のステップを踏んでいるおかげで大まかな相場観はあるはずですので、極端に高い査定や安い査定をはじいて、まともな査定結果を総合的に勘案して、家の持つ取引面から見た経済価値を見極めて下さい。

③若干の価格の上乗せを行う。

家は売りに出してから2週間ぐらいまでは相場よりやや高めの価格(あくまでやや高めの価格です。)で売れる可能性があります。

また、購入申し込みの際に非常に高い確率で価格交渉が入りますので、値切り幅を設ける意味でも必ず、若干の価格の上乗せを行うようにして下さい。

以上、3つのステップを踏めば、家を少しでも早く、高く売却することができる適正な価格設定を行うことができるはずですので、是非、なるべく、この通りに実践するようにして下さいね。

3.不動産屋さん任せにしない

家の売却に失敗しないためには、売却を不動産屋さん任せにしないことが大切です。

これは良い不動産屋さんを選んでいても同じことです。

不動産屋さんの営業マンにはノルマというものがあります。

(あるいはノルマがなくても給与が歩合制だったりします。)

そのため、タイミングによっては売主さんの利益より、会社(もしくは営業マン自身)の利益を優先したくなるような時がないとは言い切れないからです。

ですので、不動産屋さんがちゃんと売主さんの利益を最大化するような動きをしてくれるように、しっかりと働きかけていきましょう。

最低限、他の不動産屋さんの前向きな販売協力が得られるように

・売却開始直後からレインズ登録がなされているか

・レインズ登録がなされているものの、他の不動産屋さんに物件の紹介をさせない、いわゆる空止めがなされていないか

をしっかりと確認するようにして下さい。

どれだけ不動産屋さんに対して親しみを感じていても決して、なあなあの関係にはならないことです。

お客さんと事業者という関係が崩れた時に、不動産屋さんの側に「少しぐらいズルことをしたって信頼されているから大丈夫」という悪い気持ちが芽生えるのです。

「基本的には信頼されているけど、ちょっと口うるさいところがある売主さんだ」

不動産屋さんにこれぐらいに思われる程度が丁度、良いと考えて下さい。

以上が家の売却で失敗しないために特に気をつけるべき3つのことになります。

もちろん、これら以外にも気を付けた方がいいことがないわけではないですが、あまりたくさんのことを言い過ぎるとかえって、本当に大事なことを見失ってしまうことになると思います。

ですので、まずはこの3つのことをしっかり守れるよう気を付けて下さい。

そうすれば99%、大きな失敗をすることは防げるはずです。

まとめ

家の売却で失敗しないために気をつけるべき3つのことは以下のとおり。

1.良い不動産屋さんを選ぶ

良い不動産屋さんを選ぶためのポイントは以下の3つ。

①査定の根拠の説明がわかりやすく丁寧である。

②販売力を強調しすぎる不動産屋さんを避ける。

③宅建資格を持っている。

2.適正な価格設定を行う

①インターネットで相場価格を調べる。

②複数の不動産屋さんお査定を受ける。

③若干の価格の上乗せを行う。

3.不動産屋さん任せにしない

最低限、他の不動産屋さんの前向きな販売協力が得られるように

・売却開始直後からレインズ登録がなされているか

・レインズ登録がなされているものの、他の不動産屋さんに物件の紹介をさせない、いわゆる空止めがなされていないか

をしっかりと確認する。

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