これで安心!マンション売却時のよくある悩みトップ10とその解決法

マンション売却時の悩み

高値売課長

今回はマンション売却時のよくある悩みとその解決方法についてまとめてご紹介していきたいと思います。

マンション売却時のよくある悩みとその解決方法をあらかじめ知っておくことは、これからマンションを売却することを検討している人にとっても非常に有益なことだと思いますので是非、参考までにご一読くださいね。


マンション売却時のよくある悩みとその解決方法

1.どんな不動産屋さんに売却を任せればいいのかわからない。

一言に不動産屋さんといっても地場の小さな不動産屋さんから大手の不動産屋さんまでいろいろあります。

その中からどんな不動産屋さんを選んでマンションの売却を任せればよいのかということですね。

売却を任せる不動産屋さんの選択基準はただ1つ、 「その不動産屋さんの誠実さ」です。

実はその不動産屋さんの知名度や広告力なんて大して大きな問題ではないんですね。

マンションの売却に関しては、その売却を任せた不動産屋さんが誠実に動いてくれるのかどうかということが成否を分ける非常に重要なポイントとなってくるからです。

中には自社の利益を図るために売主さんの利益を無視するようなことを平気でやる不動産屋さんもいます。

そんな不動産屋さんにマンションの売却を任せてしまっては、最初の時点からうまくいくはずがありませんからね。

なるべく多くの不動産屋さんに会ってみて、その態度や話してくれる内容などから、この人なら絶対に大丈夫と思えるような誠実な不動産屋さんを見つけるようにしてください。

2.どんなタイミングでマンション売却すればいいのかわからない。

どんなタイミングでマンションを売却すれば少しでも高く、早く売却することができるのかということですね。

マンションを売却するのに良いタイミングとしては以下のようなものが考えられます。

①新生活スタート前の時期

4月、9月の新生活のスタートに向けて、 12月から2月、 5月から7月はマンションの購入希望者が増加しますので、その時期に合わせて売却活動を行おうということです。

②景気が上向きの時期

景気が上向くと物価が上昇し、それにつれてマンションの価格も上昇していきますので、その時期に売却しようということです。

③ライバル物件の数が少ない時期

同一マンション等のライバル物件の数が少ない時期の方が当然、少しでも高く、早く売れる可能性が高まりますので、その時期を狙ってマンションを売却しようということです。

高値売課長

マンションを売却するタイミングについては、こちらの記事も参考になさって下さい。

高く売りたい人、必見!マンションを売るのに有利なタイミングとは?

3.売り出し価格をいくらに設定すればいいのかわからない。

売り出し価格を設定するにあたっては、まず、インターネットの情報などを通じて大体の相場価格を把握し、その上で複数の不動産屋さんの査定を受け、売れる可能性のある価格の範囲の中でやや高めぐらいの価格設定を行うのが理想的です。

相場からかけ離れた高すぎる価格設定を行ってしまうと、あとで適正な水準まで価格を引き下げても売却できないというようなことが、起こってしまいがちになりますので、必ず最初から適切な価格設定を行うようにしてください。

高値売課長

売出し価格の設定を間違えてしまうと、マンションの売却は非常に高い確率で、良くない結果となってしまいます。

そうならないためにもマンションの売出し価格の設定は決して欲張り過ぎずに、適切に行って下さいね。

なお、マンションの売出価格の設定の仕方については以下の記事で詳細に解説していますので、是非とも参考にして下さい。

これで安心!マンション売値の正しい決め方

4.予想される売却価格が住宅ローンの残債より少ない。

マンションの予想される売却価格と返済に充てることができる自己資金の合計が住宅ローンの残債より少ないと抵当権の抹消をすることができず、マンションの売却が困難になってしまいます。

この場合の対処法としては①マンションの売却価格+返済に充てることができる自己資金>住宅ローンの残債となる時期を待つか、 ②任意売却(抵当権者の同意を得て住宅ローン債務を完済しない状態で抵当権を抹消してもらい不動産を売却すること)を行うかのいずれかになります。

住宅ローンの返済が苦しく①の方法をとることが難しい場合には②の方法とることができるように努力することになりますが、②の方法は抵当権者(通常は住宅ローン債務の保証をしている保証会社)にとっても貸し倒れのリスクのある方法であり、無制限に認めてもらうことができるわけでは、ありませんので、任意売却に詳しい不動産屋さんにお願いするなどして、適切に交渉を行っていく必要があります。

高値売課長

予想される売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合の対応策の詳細については以下の記事を参考になさって下さい。

ケース別解説!住宅ローンが残っているマンションを売ることは可能か?

5.媒介契約の種類をどれにすればいいのかわからない。

媒介契約の種類には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、そのうちのどれを選べばよいのかということです。

原則的には専任媒介契約を選択すればよいかと思います。

専任媒介契約が一番、売主さん側の自由度と不動産屋さん側の責任の重さのバランスが良いと考えられるからです。

なお、どうしても複数の不動産屋さんに売却を依頼したいという場合には一般媒介契約を選択することになりますが、その場合、売却の窓口が複数になっているわけですから、無用なトラブルを防ぐべく、各不動産屋さんに他の不動産屋さんの案内や申し込みなどの活動状況の連絡を徹底して行う必要があります。

高値売課長

一般媒介契約で複数の不動産屋さんにマンションの売却を依頼していた場合に連絡が不十分であったがために不動産屋さん同士がもめて売主さんが板挟みになったという話も聞いたことがあります。

そんなことにならないためにも一般媒介契約を選択する場合には、常に迅速な連絡を心がけて下さいね。

6.近所の人にマンションを売却することを知られたくない。

例えば離婚をするなどの事情でマンションを売却することを近所の人に知られたくない場合にどうすればいいのかと言うことです。

この場合には特に広告活動等をすることなくマンションを売却することができる買取という方法を選択するのが良いでしょう。

ただし、買取の場合、仲介の場合に比べてマンションの売却価格はかなり安くなってしまいますので、その点については注意が必要です。

高値売課長

買取りの場合、仲介の場合に比べて大体2割程度は売却価格が安くなってしまうものと考えて下さい。

そのあたりのことも含めて買取りの場合の詳細について知りたいという方は以下の記事をお読みになって下さい。

結論!マンションが売れない場合の買取りは損?得?

7.問い合わせや内覧がほとんど入らない。

マンションの売却活動を始めたものの、問い合わせや内覧の申し込みがほとんどないという場合に、どうするべきかということです。

まず最初にするべきこととしては、売却を依頼した不動産屋さんがしっかりとレインズ登録を行ってくれているのかを確認することです。

レインズ登録をしていないと売却を依頼した不動産屋さん以外の不動産屋さんからの売却協力を得ることができないからです。

適切な価格設定や内覧対応ができているにもかかわらず、問い合わせや内覧がほとんど入らない場合、その理由は、 9割がた、レインズ登録がされていない(もしくはレインズ登録はされているものの空どめされている)ことですので、まずはこの点をしっかりと確認するようにして下さい。

下手打さん

レインズ登録って確か、不動産屋さんに法律上の義務があったんじゃなかったですっけ?

高値売課長

はい、おっしゃるとおり専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合には不動産屋さんにレインズ登録をする法律上の義務が課されています。

しかしながら、自社の利益を重視するあまり、この法律上の義務をきっちりと果たしていない不動産屋さんが未だに結構あるものなんです。

レインズ登録をしてもらえないと他の不動産屋さんの販売協力を得ることができないため、安売りするリスクが非常に高くなってしまいます。

そういった不幸な事態を避けるためにもレインズ登録は確実にしてもらう必要があるんです。

なお、レインズ登録の必要性等の詳細については以下の記事を参考になさって下さいね。

マンション高額売却の秘訣!レインズ登録を確実にさせる方法

8.マンションの問題について買主に知らせるべきかわからない。

マンションについての様々な問題、たとえば、マンション内の近い所に夜中に騒音を出すなど迷惑な住民が住んでいる、過去にマンション内で人が亡くなったことがあるなどといったことを
買主にどの程度の範囲まで伝えればよいのかわからないといったことです。

答えとしては買主の購入判断に影響を与えるようなことは、なにしろ全て伝えておく方が無難です。

そうすると購入を見送られたり、あるいは大幅な価格交渉を受けたりすることがあるかもしれませんが、そういった問題を伝えなかったことが原因で後から損害賠償請求を受けたりすることになるよりは、よほどマシだからです。

買主は今後、そこで生活をすることになるわけで、隠しておいたことがいつまでもバレないなどということは100%ありませんので、知っている限りの問題については全て伝えるようにしてください

下手打さん

室内以外の場所での死亡事故、たとえば階段の踊り場からの転落死のようなことも買主さんには伝えておくべきなんでしょうか?

高値売課長

はい、伝えておくべきでしょうね。

下手打さん

亡くなられたのはマンションの住人ではなく、通りすがりの方だったんですが、その場合でもですか?

高値売課長

その場合でも伝えておくべきでしょうね。

なにしろ気になる人がいる可能性のあることは、とりあえず全部、伝えておいた方が無難です。

たとえ法律上の問題がなかったとしても、買主さんが隠し事をされていたと感じれば、事後的にもめ事にはなってしまいますので。

9.売却を依頼している不動産屋さんを変更したい。

原則的には媒介契約の契約期間が切れるタイミングで不動産屋さんを変更することになります。

契約期間の途中で媒介契約を解除する申し出を行うこともできますが、場合によってはトラブルになることもありますので、相手の出方を予測しながら慎重に判断するようにしてください。

高値売課長

ちなみに現在、売却を依頼している不動産屋さんとの間の媒介契約が一般媒介契約の場合には、その不動産屋さんとの媒介契約を維持したまま、追加で他の不動産屋さんに売却を依頼することも可能です。

なお、不動産屋さんを変更する場合の注意事項の詳細等については以下の記事を参考になさって下さいね。

安全解決!不動産の売却を依頼している不動産会社を変更する方法

10.リフォームをするべきかがかわからない。

マンションの売却に際して室内をリフォームした方が良いのか、どうか判断がつかないということです。

私の見解としては原則的にリフォームを行ったりする必要性はないものと考えます。

ただし、故障箇所があまりにも目立つ場合には、それが原因でいつまでたっても売れないということも考えられますので、そういった場合には故障箇所を修復するといった目的の範囲内で
必要最低限のリフォームを行えば良いでしょう。

マンションに付加価値をつけるような高額なリフォームを行うことはおすすめしません

そういった高額なリフォームを行っても、そのリフォーム費用を取り戻せるほどにマンションが高く売却できることは、ほとんどないからです。

お金をムダに使わされるだけなので、充分注意してくださいね。

下手打さん

故障個所を修復するというのは、どういった感じのことでしょうか?

高値売課長

たとえば洗面台が割れてしまっているとか、室内のドアが蹴られたか何かで穴が開いているとか、部屋のクロスがタバコの煙でまっ黄色になってしまっているとかいったことですね。

下手打さん

なるほど、たしかにそういうことを修復せずに放置しておくとイメージが悪くなって売れにくくなってしまいそうですよね。

高値売課長

ですよね。

そういった内覧者に悪いイメージを与えてしまいそうな故障個所については、できれば修復しておく方が良いと思います。

なお、リフォームの必要性等についての詳細については以下の記事を参考になさって下さい。

無駄遣い厳禁!マンション売却時の修理は必要?その程度は?

 

高値売課長

以上がマンション売却時のよくある悩みトップ10とその解決方法になります。

いずれの悩みも正しく対処すれば、高い確率で解決できるはずですので、是非、ご紹介した解決策をそれぞれ試してみてくださいね。

まとめ

マンション売却時のよくある悩みトップ10は以下のとおり。

1.どんな不動産屋さんに売却を任せればいいのかわからない。

2.どんなタイミングでマンション売却すればいいのかわからない。

3.売出し価格をいくらに設定すればいいのかわからない。

4.予想される売却価格が住宅ローンの残債より少ない。

5.媒介契約の種類をどれにすればいいのかわからない。

6.近所の人にマンションを売却することを知られたくない。

7.問い合わせや内覧がほとんど入らない。

8.マンションの問題について買主に知らせるべきかわからない。

9.売却を依頼している不動産屋さんを変更したい。

10.リフォームをするべきかがかわからない。

高値売課長

心配はいりません!

いずれの悩みも、ご紹介した方法によって、正しく対処すれば、高い確率で解決できます!!

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