これで安心!マンション売却時のよくある悩みトップ10とその解決法

マンション売却時の悩み

今回はマンション売却時のよくある悩みとその解決方法についてまとめてご紹介していきたいと思います。

マンション売却時のよくある悩みとその解決方法をあらかじめ知っておくことは、これからマンションを売却することを検討している人にとっても非常に有益なことだと思いますので是非ご一読くださいね。

マンション売却時のよくある悩みとその解決方法

1.どんな不動産屋さんに売却を任せればいいのかわからない。

一言に不動産屋さんといっても地場の小さな不動産屋さんから大手の不動産屋さんまでいろいろあります。

その中からどんな不動産屋さんを選んでマンションの売却を任せればよいのかということですね。

売却を任せる不動産屋さんの選択基準はただ1つ、 「その不動産屋さんの誠実さ」です。

実はその不動産屋さんの知名度や広告力なんて大して大きな問題ではないんですね。

マンションの売却に関しては、その売却を任せた不動産屋さんが誠実に動いてくれるのかどうかということが成否を分ける非常に重要なポイントとなってくるからです。

中には自社の利益を図るために売主さんの利益を無視するようなことを平気でやる不動産屋さんもいます。

そんな不動産屋さんにマンションの売却を任せてしまっては、最初の時点からうまくいくはずがありませんからね。

なるべく多くの不動産屋さんに会ってみて、その態度や話してくれる内容などから、この人なら絶対に大丈夫と思えるような誠実な不動産屋さんを見つけるようにしてください。

2.どんなタイミングでマンション売却すればいいのかわからない。

どんなタイミングでマンションを売却すれば少しでも高く、早く売却することができるのかということですね。

マンションを売却するのに良いタイミングとしては以下のようなものが考えられます。

①新生活スタート前の時期

4月、9月の新生活のスタートに向けて、 12月から2月、 5月から7月はマンションの購入希望者が増加しますので、その時期に合わせて売却活動を行おうということです。

②景気が上向きの時期

景気が上向くと物価が上昇し、それにつれてマンションの価格も上昇していきますので、その時期に売却しようということです。

③ライバル物件の数が少ない時期

同一マンション等のライバル物件の数が少ない時期の方が当然、少しでも高く、早く売れる可能性が高まりますので、その時期を狙ってマンションを売却しようということです。

※マンションを売却するタイミングについては、こちらの記事も参考になさって下さい。

高く売りたい人、必見!マンションを売るのに有利なタイミングとは?

3.売り出し価格をいくらに設定すればいいのかわからない。

売り出し価格を設定するにあたっては、まず、インターネットの情報などを通じて大体の相場価格を把握し、その上で複数の不動産屋さんの査定を受け、売れる可能性のある価格の範囲の中でやや高めぐらいの価格設定を行うのが理想的です。

相場からかけ離れた高すぎる価格設定を行ってしまうと、あとで適正な水準まで価格を引き下げても売却できないと言うようなことが、起こってしまいがちになりますので、必ず最初から適切な価格設定を行うようにしてください。

4.予想される売却価格が住宅ローンの残債より少ない。

マンションの予想される売却価格と返済に充てることができる自己資金の合計が住宅ローンの残債より少ないと抵当権の抹消をすることができず、マンションの売却が困難になってしまいます。

この場合の対処法としては①マンションの売却価格+返済に充てることができる自己資金>住宅ローンの残債となる時期を待つか、 ②任意売却(抵当権者の同意を得て住宅ローン債務を完済しない状態で抵当権を抹消してもらい不動産を売却すること)を行うかのいずれかになります。

※予想される売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合の対応策の詳細については以下の記事を参考になさって下さい。

ケース別解説!住宅ローンが残っているマンションを売ることは可能か?

5.媒介契約の種類をどれにすればいいのかわからない。

媒介契約の種類には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、そのうちのどれを選べばよいのかということです。

原則的には売主側の自由度と不動産屋さん側の責任の重さのバランスが良い専任媒介契約を選択すればよいでしょう。

6.近所の人にマンションを売却することを知られたくない。

例えば離婚をするなどの事情でマンションを売却することを近所の人に知られたくない場合にどうすればいいのかと言うことです。

この場合には特に広告活動等をすることなくマンションを売却することができる買取という方法を選択するのが良いでしょう。

ただし、買取の場合、仲介の場合に比べてマンションの売却価格はかなり安くなってしまいますので、その点については注意が必要です。

※買取の場合の注意事項等の詳細については以下の記事をお読みになって下さい。

結論!マンションが売れない場合の買取りは損?得?

7.問い合わせや内覧がほとんど入らない。

マンションの売却活動を始めたものの、問い合わせや内覧の申し込みがほとんどないという場合に、どうするべきかということです。

まず最初にするべきこととしては、売却を依頼した不動産屋さんがしっかりとレインズ登録をおこなってくれているのかを確認することです。

レインズ登録をしていないと売却を依頼した不動産屋さん以外の不動産屋さんからの売却協力を得ることができないからです。

適切な価格設定や内覧対応ができている場合に問い合わせや内覧がほとんど入らない理由は、 9割がた、レインズ登録がされていない(もしくはレインズ登録はしているものの空どめされている)ことですので、まずはこの点をしっかりと確認するようにして下さい。

※レインズ登録の必要性等の詳細については以下の記事を参考になさって下さい。

マンション高額売却の秘訣!レインズ登録を確実にさせる方法

8.マンションの問題について買主に知らせるべきかわからない。

マンションについての様々な問題、たとえば、マンション内の近い所に夜中に騒音を出すなど迷惑な住民が住んでいる、過去にマンション内で人が亡くなったことがあるなどといったことを
買主にどの程度の範囲まで伝えればよいのかわからないといったことです。

答えとしては買主の購入判断に影響を与えるようなことは、なにしろ全て伝えておく方が無難です。

そうすると購入を見送れたり、あるいは大幅な価格交渉を受けたりすることがあるかもしれませんが、そういった問題を伝えなかったことが原因で後から損害賠償請求を受けたりすることになるよりは、よほどマシだからです。

買主は今後、そこで生活をすることになるわけで、隠しておいたことがいつまでもバレないなどということは100%ありませんので、知っている限りの問題については全て伝えるようにしてください。

9.売却を依頼している不動産屋さんを変更したい。

原則的には媒介契約の契約期間が切れるタイミングで不動産屋さんを変更することになります。

契約期間の途中で媒介契約を解除する申し出を行うこともできますが、場合によってはトラブルになることもありますので、相手の出方を予測しながら慎重に判断するようにしてください。

※不動産屋さんを変更する場合の注意事項等については以下の記事を参考になさって下さい。

安全解決!不動産の売却を依頼している不動産会社を変更する方法

10.リフォームをするべきかがかわからない。

売却を依頼してる不動産屋さんから売却をするに際してマンションの室内をリフォームすることを提案されたが、その必要性等がわからないということです。

原則的にはリフォームを行ったりする必要性はないものと考えます。

ただし、故障箇所があまりにも目立つ場合には、それが原因でいつまでたっても売れないということも考えられますので、そういった場合には故障箇所を修理するといった目的の範囲で
必要最低限のリフォームを行えば良いでしょう。

マンションに付加価値をつけるような高額なリフォームを行うことはおすすめしません

そういった高額なリフォームを行っても、そのリフォーム費用を取り戻せるほどにマンションが高く売却できることは、ほとんどないからです。

無駄なお金を使わされることがないように充分注意してください。

リフォームの必要性等についての詳細については以下の記事を参考になさって下さい。

無駄遣い厳禁!マンション売却時の修理は必要?その程度は?

 

以上がマンション売却時のよくある悩みトップ10とその解決方法になります。

いずれの悩みも正しく対処すれば、高い確率で解決できるはずですので、ぜひ解決策を試してみてくださいね。

まとめ

マンション売却時のよくある悩みトップ10は以下のとおり。

1.どんな不動産屋さんに売却を任せればいいのかわからない。

2.どんなタイミングでマンション売却すればいいのかわからない。

3.売出し価格をいくらに設定すればいいのかわからない。

4.予想される売却価格が住宅ローンの残債より少ない。

5.媒介契約の種類をどれにすればいいのかわからない。

6.近所の人にマンションを売却することを知られたくない

7.問い合わせや内覧がほとんど入らない

8.マンションの問題について買主に知らせるべきかわからない。

9.売却を依頼している不動産屋さんを変更したい。

10.リフォームをするべきかがかわからない。

いずれの悩みも正しく対処すれば、高い確率で解決できる。

適切に解決策を講じること。

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