マンションを売却した時の所得税ってどれくらい?計算方法は?

マンション売却時の所得税って、どれくらい?

今回はマンションを売却したときの所得税について簡単に説明したいと思います。

どれくらいの金額の所得税が課されることになるのか、気になっている方は是非お読みになってください。

どんな場合に所得税が課される?

個人がマンションを売却し譲渡益が生じた場合にその譲渡益に対して所得税が課されます

逆に言うとマンションを売却しても、譲渡益が生じない限り所得税が課される事はありませんので、その点についてはご安心ください。

簡単解説!マンション売却時の所得税の計算方法

マンションを売却する際の所得税は以下のような手順で計算されます。

1.課税譲渡所得金額を計算する。

2.課税譲渡所得が長期か短期かを区別する

3.長期・短期に応じた税率をかける

それでは各段階について、もう少し詳しく見ていきましょう。

1.課税譲渡所得金額を計算する。

所得税の課税の対象となる譲渡益のことを課税譲渡所得金額といいます。

以下、課税譲渡所得金額を求める際の計算式を示します。

課税譲渡所得金額=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

譲渡価格とはマンションが実際に売却できた金額のことですね。

取得費とはマンションの購入に際して必要となった費用のことをいいます。

取得費については以下のようなものが含まれます。

  • マンションの購入価額(ただし建物部分については減価償却後の価額となります。)
  • 不動産屋さんに支払った仲介手数料
  • 購入時の売買契約書に貼付した印紙代
  • 登記を受けるために司法書士に支払った報酬及び登録免許税
  • 不動産取得税

など

譲渡費用とはマンションの売却に際して必要となった費用のことをいいます。

譲渡費用については以下のようなものが含まれます。

  • 不動産屋さんに支払った仲介手数料
  • 売却時の売買契約書に貼付した印紙代

など

特別控除とは税負担を軽減するために譲渡所得から控除することができる金額のことをいいます。

※控除をするためには、譲渡時期や譲渡の相手方に関することなど一定の条件を満たす必要があります。

マンションを売却する際の特別控除としては3,000万円特別控除があります。

詳細については以下のページをご確認ください。

マンション売却時の税金が安くなる?3000万円特別控除って?

例;譲渡価格が6,000万円、取得費が2,000万円、譲渡費用が300万円、 3,000万円特別控除の適用がある場合

課税譲渡所得金額= 6,000万円-2,000万円-300万円-3,000万円= 700万円

なお、いくら減価償却分を差し引いているとは言え、取得費が2,000万円のマンションが6,000万円で売却できることがありうるのかとお感じになっている方がたくさんいらっしゃると思います。

その感覚は非常に正しく3,000万円特別控除の適用があって、なお所得税が課されることは非常に稀なケースです。

特に地方圏ではマンションの譲渡価格が3,000万円を超えるようなことは、ほとんどないと思いますので3,000万円特別控除の適用がある限りは所得税を収めなければならないようなことには、まずならないはずです。

2.課税譲渡所得が長期か短期かを区別する

課税譲渡所得に対する税率は、課税譲渡所得が長期譲渡所得か短期譲渡所得のいずれに該当するかで異なってきます

そのため課税譲渡所得が長期譲渡所得に該当するのか、短期譲渡所得に該当するのかを区別する必要があります。

区別の基準は以下の通りです。

マンションを売却した年の1月1日において所有期間が5年を越える場合は長期譲渡所得、 5年を超えない場合は短期譲渡所得

ここで注意しなければならないのは、所有期間を正味の期間で計算するわけではない点です。

あくまでマンションを売却した年の1月1日までで5年を覚えているかどうかで区別することになる点に注意してください。

例;平成25年3月1日に購入したマンションを平成30年7月1日に売却する場合、正味の所有期間は5年を超えることになるが平成30年1月1日までの所有期間は5年を超えないため、その譲渡所得は短期譲渡所得となる。

3.長期・短期に応じた税率をかける

課税譲渡所得が長期か短期かの区別ができたら、それに応じた税率をかけます。

それぞれの税率は以下の通りです。

  • 長期譲渡所得の税率 15% (住民税は5%)
  • 短期譲渡所得の税率 30% (住民税は9%)

なお、この税率に関しては、さらに以下のような軽減税率の特例が設けられています。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

  • 譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率 10%(住民税は4%)
  • 譲渡所得のうち6,000万円を超える部分の税率 15%(住民税は5%)

※譲渡所得の金額については3,000万円特別控除後のものとする

軽減税率の特例の適用要件

  • 売却する年の1月1日において所有期間が10年を超えていること(こちらも正味の所有期間ではありません)
  • 現に自分が住んでいるマンション、以前に自分が住んでいたマンションで住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡した、などの条件に該当すること

例;売却した年の1月1日における所有期間が12年で譲渡所得金額が7,000万円となる場合

6,000万円の部分については10%の税率が、 6,000万円を超える1,000万円の部分については15%の税率が適用されることになる。

まとめ

・マンション売却時の所得税は譲渡益が生じた場合にだけ、その譲渡益に対して課される

・現時点ではマンションの売却に際して譲渡益の発生を心配する必要があるのは、主に大都市圏のど真ん中のような場所
地方圏では特に心配する必要はない。

・マンション売却時の所得税の計算手順は以下のとおり。

1.課税譲渡所得金額を計算する。

課税譲渡所得金額=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

2.課税譲渡所得が長期か短期かを区別するマンションを売却した年の1月1日において所有期間が5年を越える場合は長期譲渡所得、 5年を超えない場合は短期譲渡所得となる。

3.長期・短期に応じた税率をかける

  • 長期譲渡所得の税率 15% (住民税は5%)
  • 短期譲渡所得の税率 30% (住民税は9%)

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用がある場合

  • 譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率 10%(住民税は4%)
  • 譲渡所得のうち6,000万円を超える部分の税率 15%(住民税は5%)

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