知っ得!マンション売却時の損失はこうする!

マンション売却時の損失

今回はマンションを売却した際に損失が出てしまった場合の取り扱いについて簡単にご説明したいと思います。

マンションを売却した際に発生した損失の負担を軽くするために適用することができる税制上の特例の主なものとしては

1.居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

の2つがあります。

以下、順番にその内容をご紹介していきます。

居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

一定の条件を満たす居住用財産を譲渡した場合の損失についてその年の他の所得から控除したり、控除しきれなかった金額については翌年から3年間、控除したりすることができる特例のことをいいます。

なお、繰越控除についてはその年の合計所得金額が3,000万円以下の年に限って行うことができます。

この特例を受けるための要件は以下の通りです。

譲渡資産に関する要件

  • 2019年12月31日までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地で譲渡年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること
  • 現に自分が住んでいる住宅、以前に自分が住んでいた住宅で住むなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの、およびその敷地などに該当すること

買換え資産に関する要件

  • 譲渡資産を譲渡した年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に取得する自己の居住用家屋またはその敷地であること
  • 家屋の居住部分の床面積が50㎡以上であること
  • 取得日から取得年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること
  • 繰越控除を受けようとする年の12月31日において買い換え資産に関して返済期間10年以上の住宅ローンを借り入れていること

本特例の具体的な取り扱い

譲渡所得に係わる損失額は以下のように計算されます。

譲渡所得に係わる損失額=譲渡価額-取得費-譲渡費用

こうして求められた譲渡所得にかかわる損失額をまずその年の他の所得金額から差し引きます

それでもなお差し引きれなかった金額を翌年以降の所得金額から繰越控除することになるわけです。

2.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買換えを伴わず、一定の条件を満たす居住用財産を譲渡した場合の損失についてその年の他の所得から控除したり、控除しきれなかった金額について翌年から3年間、控除したりすることができる特例のことをいいます。

なお、繰越控除についてはその年の合計所得金額が3,000万円以下の年に限って行うことができます。

この特例を受けるための要件は以下の通りです。

  • 2019年12月31日までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地で譲渡年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること
  • 現に自分が住んでいる住宅、以前に自分が住んでいた住宅で住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの、およびその敷地などに該当すること
  • 譲渡契約を締結した日の前日において譲渡資産に係わる一定の住宅ローンの残債があること
  • 譲渡する相手方が譲渡人の配偶者や一定の近親者に該当しないこと

なお、この特例が適用された場合の損益通算及び繰越控除の範囲は譲渡契約の締結の日の前日における譲渡資産に関わる住宅ローンの残債金額と譲渡価格の差額が限度となります。

両特例は結局何が違う?

1.居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と2.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は結局何が違うのか、よくわからないという方がいらっしゃるかと思いますので両者の違いを簡単に指摘しておきます。

  • 1.居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、買換えが適用の条件となっているのに対して2.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、買換えが適用条件となっていない
  • 1.居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例では損失の全額を損益通算及び繰越控除の対象とできるのに対して、2.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例では譲渡資産に関わる住宅ローンの残債金額と譲渡価格の差額だけが損益通算及び繰越控除の対象となる

つまり、1.と2.、どちらも適用できる場面においては、1.居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用する方が有利になるということですね。

まとめ

マンションを売却した際に発生した損失の負担を軽くするために適用することができる税制上の特例の主なものとしては

  • 1.居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 2.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

の2つがある。

両特例の主な違いは

  • 1.居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、買換えが適用の条件となっているのに対して2.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、買換えが適用条件となっていない
  • 1.居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例では損失の全額を損益通算及び繰越控除の対象とできるのに対して、2.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例では譲渡資産に関わる住宅ローンの残債金額と譲渡価格の差額だけが損益通算及び繰越控除の対象となる

という2点である。

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