今回はマンションの売却を成功させるために最初にしっかりと肝に銘じるべき3つのルールをご紹介したいと思います。
普通、不動産を売却するとなると、「まず、最初は不動産屋さんに査定を依頼してみて、それから具体的なことを考えるか」となってしまいがちですが、何も知らないうちに査定を受けてしまうとマンションの売却が自分のコントロールを離れて、あれよ、あれよと言う間に、あまり良くない方向に進んでしまうことにもなりかねません。
そんな状況に陥らず、満足のいくマンション売却を実現するためにも、是非、ここで紹介している3つの成功ルールをしっかりと肝に銘じて下さいね。
1.不動産屋任せにせず、主体的に動く
マンションの売却をするに際しては不動産屋さんに売却を依頼するにしても、不動産屋さん任せにしないことが大切です。
マンションを売却する主体は不動産屋さんではなく、自分であるというぐらいのつもりで臨むべきなのでです。
その最大の理由は、不動産屋さんにとっての理想的なゴールと売主さんにとっての理想的なゴールは必ずしも一致しないからです。
売主さんにとっての理想的なゴールとは何でしょうか？
これはマンションが少しでも早く、少しでも高く売れることですよね。
では、不動産屋さんにとっての理想的なゴールとは何でしょうか？
これは他の不動産屋さんの力をに頼らず、自社で買主も見つけること、すなわち、両手仲介になることなんですね。
両手仲介になると売主である、あなたからだけでなく、買主さんからも仲介手数料を受け取ることができるからです。
売主にとっての理想的なゴールである「少しでも早く、少しでも高く売る」を実現しようと思えばレインズ登録は必須です。
レインズ登録をしなければ、売却を依頼した不動産屋さん以外に不動産屋さんに買主探しのために動いてもらうことができないからです。
しかし、不動産屋さんにとっての理想的なゴール「両手仲介」を実現するためにはレインズ登録はなるべくなら避けたい行為です。
（専任媒介契約の場合、レインズ登録は法律上の義務なので過半の不動産屋さんは一応、レインズ登録を行います。）
おわかりになりますか？
売主にとっての理想的なゴールと不動産屋さんにとっての理想的なゴールは、入り口の時点から相容れないものなのです。
だから、マンションの売却に関することを不動産屋さんに任せにしてしまっていけないということですね。
不動産屋さんがちゃんと売主さん本位の、すなわち、「少しでも早く、少しでも高く売る」ような動き方をちゃんとしてくれるのか、しっかりと見張らなければならないわけです。
それこそ「マンションを売るのは自分自身だ！」というぐらいのつもりで、しっかりと動くようにして下さいね。
2.複数の不動産屋さんに査定依頼をする
マンションの売却を確実に成功させるためには、適切に売出し価格を設定する必要があります。
そのための大前提としてマンションの価格査定は必ず、複数の、できれば3社以上の不動産屋さんにお願いするようにして下さい。
2社以下の不動産屋さんからしか査定を受けていないと、適切な売出し価格を見抜くことが難しくなってしまうからです。
不動産屋さんは、できれば買取りの話にしたいとか、とりあえず媒介契約をさっさと締結してしまいたい、などといった動機から、あえて相場価格とはかけ離れた金額の査定をするということがよくあります。
そしてこの傾向は査定を依頼している不動産屋さんが少なければ少ないほど、強くなります。
1社にしか査定を依頼していない場合はもちろんのこと、2社にしか査定依頼をしていない場合にも、売主さんはどちらの査定が正しいのか判断がつかないことがわかっているからです。
しかし3社に査定を依頼していたとしたら、どうでしょう？
たとえば、他の2社が2000万円と査定しているのに自社だけが2500万円と査定していたら、わざとおかなしな査定をしているのではないか？と疑われてしまいますよね。
（2500万円の査定をしてくれる不動産屋さんが良さそうと思ってしまったあなた気を付けて下さい。
あなたは騙されて結果的に安売りすることになる売主さんの典型的なパターンです。
不動産屋さんは、その価格で買い取ると言っているわけではない点に注意して下さい。
仲介の場合、高い査定が必ずしも良い査定というわけではないのです。）
そのため、まともな査定をせざるを得ないような心理的状況になりやすいのです。
ですので、なるべく正確な査定結果を得るためにも、できるかぎり3社以上の不動産屋さんに査定依頼をするようにして下さい。
面倒に感じられるかもしれませんが、適切な売り出し価格を設定するためには絶対に必要なことですので。
※売出価格の設定については以下の記事を参考にして下さい。
必ず、役に立てるはずです。
3.絶対に欲をかき過ぎない
どうせマンションを売るなら少しでも高く売りたいと思ってしまうのが人情というものでしょう。
しかし、その人情に任せて下手に相場を無視した高すぎる価格設定を行ってしまうと、売却期間が長期化し、結果的に安売りすることになるリスクが高くなってしまうのです。
そのメカニズムはこんな感じです。
価格が高すぎるため売れない→
売却期間が長くなってしまう→
売れ残り物件というイメージが強くなる・もしくは「何か問題がある物件なのでは？」と見られてしまう→
相場価格でも売れなくなってしまう→
売却するためには相場より価格を下げざるを得なくる。
おわかり頂けましたか？
このような負のスパイラルに陥ってしまわないためにも、絶対に欲をかいた高すぎる価格設定を行ってはいけないのです。
あなたがマンションを購入した時の価格や何年も前の古い売却相場などは今、そのマンションを購入しようとしている人には何の関係もないことです。
彼らが今の相場以上の価格であなたのマンションを購入してくれることは99％ありえないことなのです。
ありえないことを願ってかえって大損するようなことがないよう、くれぐれも気を付けて下さいね。
まとめ
マンションの売却を成功させるために肝に銘じるべきルールは次の3つ。
1.不動産屋任せにせず、主体的に動く
2.複数の不動産屋さんに査定依頼をする
3.絶対に欲をかき過ぎない
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