ここをはずすな!マンション査定時の注意点

マンション査定時、7つの注意点

高値売課長

今回はマンションを査定してもらう際の7つの注意点についてご紹介したいと思います。

査定時の対応の失敗は、後から取り返すことが難しいです。

というか、ほぼ不可能です。

マンションの売却を成功させるためにも、以下の注意点をしっかりと心に刻み、悔いのない対応を心がけてください。

マンション査定時の7つの注意点

それでは以下7つの注意点について順番に確認していきます。

1.複数業者に査定を依頼する

マンションの査定の依頼は必ず複数の不動産屋さんに行うようにしてください。

できれば、 3社以上の不動産屋さんに査定を依頼することが望ましいです。

1社や2社の不動産屋さんに査定を依頼しているようでは、満足のいく売却結果につながるような適切な価格査定をしてもらえない可能性が高いからです。

不動産屋さんには常に適切な価格とはかけ離れた安すぎたり、高すぎたりする価格査定を行う動機があります。

(例えば安すぎる価格査定を行うことによって買い取りに誘導する、高すぎる価格査定を行うことによって、ライバルではなく自社に売却を依頼してもらおうとする)

こういった売主の利益を無視した価格査定に引っかからないためにも必ず3社以上の不動産屋さんに価格査定を依頼するようにしてください。

なお、万全を期すなら、あらかじめインターネットなどを通じてそのマンションの相場価格をざっくりとでも把握しておくことが望ましいでしょう。

2.価格の根拠を示してもらう

査定の結果として具体的な価格を提示された際には、必ず、その価格の根拠をも併せて示してもらうようにしましょう。

マンション査定時の価格根拠の提示は不動産屋さん(宅建業者)の法律上の義務とされていますが、アバウトな価格査定を行う不動産屋さんは、この価格根拠の提示を怠ったり、自分たちにとって都合の良い価格の根拠ばかりを示そうとしたりします。

マンションの査定について特に知識がなくても、価格の根拠を示した資料を見れば、その不動産屋さんが行った査定の妥当性はなんとなくでもわかるものです。

自ら積極的に価格の根拠を示さないような不動産屋さんの査定は、最初から信頼に値しないものと判断してしまっても良いかもしれません。

高値売課長

宅建業法34条の2第2項で「宅地建物取引業者は、当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」と定められています。

つまり、宅建業者が価格の根拠を示さないということは明確な宅建業法違反だということです。

最低限のルール、宅建業法さえ守れないような宅建業者の価格査定なんて、あてにはできないというのが私の個人的な見解です。

3.現実を受け入れる

価格根拠を示した妥当性のある査定結果については、他の不動産屋さんの査定結果を踏まえてもなお妥当であると認められる場合には、素直に受け入れる必要があります

時々 、正当な査定結果が示されているにもかかわらず「買って5年でこんなに価格が下がるわけがない」とか「昔はこの価格の3倍で売りに出されていた」とかおっしゃって、査定結果を受け入れようとしない方がいらっしゃいますが査定結果を受け入れず、相場とかけ離れた価格で売りに出しても、無駄に売却期間が長くなったり、結果的に相場以下の価格で売却しなければならなくなる可能性が高くなるばかりです。

少しでも良い売却結果とするためにも妥当性のある査定結果については、その時点での現実として素直に受け入れるべきです。

下手打さん

妥当性のある査定結果であれば冷静に受け入れなければならないということですね。

欲張り過ぎないように気をつけよう。

高値売課長

はい、おっしゃるとおり、欲張り過ぎは厳禁です。

欲張り過ぎた方の大半が結果的に相場より安い価格で売却することになっているという現実を胸に刻んで下さい。

4.最低限の清掃を行う

マンションの査定を受ける際には事前に最低限の清掃を行うようにしてください。

清掃がなされているかどうかは、具体的な査定項目というわけではありません。

しかしながら査定を行う不動産屋の営業マンの心象を通じて査定結果に影響を及ぼす可能性は十分にあります

あなたのマンションの潜在的な価値を十分に認めたもらうためにも最低限の清掃を必ず行うようにしてください。

高値売課長

査定を受ける場合にも、やはり第一印象は非常に大事です。

どんなに忙しくても最低限の掃除だけはしてから、査定を受けるようにして下さい。

5.売却したい時期に合わせる

マンションの査定依頼は売却したい時期から逆算して適切な時期に行なうようにしましょう。

遅すぎるのはもちろんのこと、早すぎるのも望ましくありません

早すぎると思っていたより早く売却できてしまった場合に買主に引き渡し猶予を求めなければいけなくなったり、いったん予定している転居先以外の場所に転居しなければならなくなったり、面倒な対応が必要となるからです。

なお、マンションの売却に要する期間については、おおむね半年ほどを見ておけば問題ありません。

ですので、だいたい売却したい時期の7ヶ月ほど前に査定を依頼するようにすればよいでしょう。

高値売課長

駅から遠いなどの事情でマンションに対する需要が極端に低いことが予測される場合には、さらに早い時期に査定を受けることをおすすめします。

6.営業マンを見る

マンションの査定の際には不動産屋さんの営業マンのこともしっかりとチェックするようにしましょう。

査定の結果に納得し、その不動産屋さんに売却を依頼することになれば、担当者となるのは非常に高い確率でその営業マン自身です。

その営業マンがあなたの大切な資産であるマンションの売却を任せるのに足りる人物であるかどうかをしっかりと吟味してください

不動産屋さんの営業マンの中には、お客さんを相手にする仕事をやっているとは思えないような不誠実な人物も少なからず紛れています。

そんな営業マンに任せてしまっては、最初からマンションの売却がうまくいくはずがありませんよね。

逆にこちらが営業マンを査定するぐらいのつもりで見た目や言動、知識経・験のレベル等を細かくチェックするようにしてください。

高値売課長

どんな営業マンが担当してくれるかによって、マンションの売却結果は本当に大きく変わってきます。

しっかり観察して「この人なら」と思える営業マンに任せるようにして下さい。

ちなみに会社の看板の大きさなんて、ほとんど関係ありませんよ!

7.原則、専任媒介契約を選ぶ

査定の結果に納得し、いよいよその不動産屋さんに売却を依頼することになれば、その前提として媒介契約を締結することになります。

この媒介契約については一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、原則的には専任媒介契約を選択すればよいでしょう。

専任媒介契約が売主側の自由度、不動産屋さんに課される義務の重さなどから考えてバランスが良いからです。

査定の結果、この不動産屋さんに任せたいと決め切れない場合には、複数の不動産屋さんに売却を依頼できるように一般媒介契約を選択するというのも1つの方法でしょう。

専属専任媒介契約は、売主側の自由が一切なくなってしまうので、個人的にはあまりおすすめしません。

あくまで私個人の価値判断になりますが、私なら専属専任媒介契約を強く勧めてくるような不動産屋さんには売却を依頼しないと思います。

 

高値売課長

以上の7つがマンションの査定を受ける際の注意点となります。

これらのことを意識していれば、少なくとも査定を受ける段階で大きな失敗をするということは防げるはずですので、ぜひ、心に留めておいてくださいね。

 

まとめ

マンションの査定を受ける際の注意点は以下の7つ。

1.複数業者に査定を依頼する

2.価格の根拠を示してもらう

3.現実を受け入れる

4.最低限の清掃を行う

5.売却したい時期に合わせる

6.営業マンを見る

7.原則、専任媒介契約を選ぶ

高値売課長

全ての注意点が重要なものですが、特に1.3.6.の3つについては絶対に外さないように注意して下さい。

ここで外すと満足のいく売却結果を得ることが、ほぼ不可能になってしまいますので。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください