マンションの査定、角部屋なら、金額はいくらアップする?

マンションの角部屋の査定金額

高値売課長

今回はマンションの角部屋の査定についてご質問を頂きましたので、回答させて頂きたいと思います。

角部屋だとマンションの査定金額はアップする?

マンションの角部屋の査定金額は角部屋ではない部屋に比べてアップするものなのでしょうか?

戸建てとか土地だと角地は査定金額が上がりますよね。

それと同じように考えていいのでしょうか。

また、もしマンションの角部屋の査定金額がアップするのだとしたら、どの程度アップするのですか?

教えて下さい。

回答:角部屋の査定金額はアップします。

マンションの査定金額アップもちろん、マンションも角部屋だと査定金額はアップします

一般論としては5%程度でしょうか。

ただし、このアップ率というのも、個別の事情によって変わってきます。

まず、バルコニーの向きですね。

角部屋だとニ方向がバルコニーになっているわけですが、南東角部屋、南西角部屋、北東角部屋、北西角部屋で需要が変わりますので、それに応じて査定金額も変わってきます。

また、角部屋と言っても、隣室と壁が接していないだけで、そのマンション自体の形状や他の建物の存在により、眺望が望めない場合には、眺望が望める場合に比べて査定金額は下がってしまいます。

さらに言うと同一マンション内での角部屋の希少性ですね。

最近では全室角部屋のマンションなどもあり、角部屋比率の高いマンションが増えています。

そのため、マンションによっては、角部屋であることが特別なプラス要因でなくなってしまうこともあります。

(もちろん、昔ながらの直線的な構造の巨大マンションでは角部屋率が低く、角部屋に希少性があるため、査定上、大きなプラス要因になることもあります。)

ですので、そのあたりのことを踏まえて、あまり査定を受ける前から過度に査定金額が上がるものと期待しすぎないようにして下さい。

高値売課長

ちなみに角部屋の中でも、最も査定が高くなるのは原則、南東角部屋ですね。

逆に最も査定が低くなるのは原則、北西角部屋です。

このあたりのことは土地の査定と同じように考えてよいわけです。

マンションのその他の査定項目

ここではついでに角部屋か否か以外のマンションのその他の査定項目について触れておきます。

自分のマンションが査定される際に不動産屋さんに、どういう項目をチェックされることになるのか、一応、確認しておいて下さい。

マンション全体に関すること

マンションのグレード

マンションの査定項目全体編一般的なマンションなのか、高級マンションなのかということです。

構造

鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄鋼鉄筋コンクリート造等の別のことです。

構造上の問題が発覚している場合にはそれも影響します。(何年か前、耐震偽装問題がニュースを賑わせましたよね。)

築年数

マンションが建築されてからの経過年数のことです。

なお、マンションは鉄筋コンクリート造であれば、一般論として60年~70年程度は十分、使用できると言われています。

よく耳にする47年と言う数字は会計上の償却年数であり、マンションの使用可能年数ではありませんので、その点、誤解されませんように。

総戸数

マンション全体の部屋数(専有部分の数)のことです。

一般論としては戸数が多い方が管理運営がしやすくなるため(特に経済的な意味合いで)、査定の際の評価も高くなります。

管理方法

自主管理か委託管理(管理会社にマンションの管理を委託すること)か、さらに委託管理であれば、全部委託管理か一部委託管理かということです。

一般論としてはもっとも管理状態が良くなる傾向にある全部委託管理が、査定の評価が高くなります。

施行会社

どこの会社がマンションを建てたのかということです。

一般論としては大手マンションデベロッパーが施行会社である方が査定上の評価が高くなります。

やはりマンションのブランド力が高くなるためですね。

管理会社

マンションの管理会社マンションの管理の委託先となっている会社のことです。

管理会社も以前は大手を高く評価する傾向がありましたが、最近では管理の質を重視するようになってきています。

管理組合の運営状況

主に大規模修繕の実施が適切になされているか、今後も適切な修繕を実施できるだけの十分な修繕積立金等のプールがあるか、などがチェックされます。

敷地の広さ

マンション全体の敷地面積の広さのことです。

敷地権の割合

その部屋の有する敷地権の敷地面積に対する割合のことをいいます。

敷地の広さ及び敷地権の割合は、そのマンションが古くなり、建替えの時期が近づくほどに、査定金額に対する影響が強くなります。

敷地権の種類

敷地権の所有権、賃借権、地上権などの権利の種類のことをいいます。

部屋に関すること

所在階

マンションの査定項目個別編原則的には所在階が高くなるほど、査定金額は高くなります

また、エレベーター停止階とそうでない階の場合、当然、前者の方が査定金額が高くなります。

所在階内での位置

特にマンションの規模が大きく部屋によってエレベーターからの距離が大きく異なる場合にはエレベーターからの距離が近い部屋の方が査定金額は高くなります。

専有面積

マンションの室内の面積です。

当然、広いほど査定金額は高くなります。

バルコニーの向き

査定金額が高い方から順に南向き→東向き→西向き→北向きとなります。

駐車場権利の有無

特に古いマンションの場合、駐車場の数が、戸数より少ないことが多く、その場合、駐車場の利用権利があるか、ないかが査定金額に大きく影響します。

室内の状態

特に築年数が30年を超えるような古いマンションの場合、故障個所の修繕が適切になされているか、否かが査定金額に影響を及ぼします。

 

以上が主なマンションの査定項目となります。

不動産屋さんの査定について意見を言う場合、知っておいて損はない事項だと思いますので、ざっくりとでも知っておいて下さいね。

高値売課長

マンションの場合、競合物件や成約事例の価格を基準に、これら査定項目での違いを反映させるべく、価格を修正するようなやり方で査定をする不動産屋さんが多いと思います。

たとえば同一マンション内の80㎡の部屋が2000万円で売りに出ている場合に、こちらの部屋は100㎡あるので面積が大きい分、価格をアップさせて2500万円と査定するといった感じです。

いわゆる取引事例比較法と呼ばれる方法ですね。

大手の不動産屋さんなどでは積算法や収益還元法などでも一応査定していると思いますが、現実に売却するとなると、どうしても他の物件の設定価格を無視することはできません。

そういった意味では、取引事例比較法での査定結果が、ほぼ、そのまま査定金額として提示されることが多いと思います。

まとめ

1.マンションの角部屋は査定金額がアップする。

アップ率は一般論としては5%程度

ただし、アップ率はバルコニーの向きや眺望、そのマンション内での角部屋の希少性などにより上下する。

2.角部屋か否かということ以外のマンションの主な査定項目は以下のとおり。

・マンション全体に関すること

マンションのグレード、構造、築年数、総戸数、管理方法、施行会社、管理会社、管理組合の運営状況、敷地の広さ、敷地権の割合、敷地権の種類

・部屋に関すること

所在階、所在階内での位置、専有面積バルコニーの向き駐車場権利の有無室内の状態

高値売課長

マンションの査定を受けるに際しては、なるべく多くの不動産屋さんの査定を受ける必要があります。

1社や2社の不動産屋さんの査定しか受けないと、その査定が妥当なものなのか判断することが難しくなってしまうからです。

多くの査定を受けることはマンションの売却を任せるにふさわしい信頼できる不動産屋さんを見極めることにも、つながりますので、できれば5~6社ぐらいの不動産屋さんの査定を受けるようにして下さいね。

なお、手軽に複数の不動産屋さんの簡易査定を受ける方法として、不動産一括査定サイトを利用する方法があります。

ほんの数分、必要事項を入力するだけで複数の不動産屋さんの簡易査定を受けることができますので、査定を受けることの手間を軽くしたいという方は是非とも利用を検討してみて下さい。

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