高値売課長
今回はマンションを売る時のザックリとした流れをお伝えします。
大体の流れがわかっていると、自分の現在位置がわかり、それだけでも安心して取引をすすめることができると思います。
ですので大まかにでも流れを把握しておくようにして下さい。
それでは早速、いきますね。
マンションを売る時の大まかな流れ
1.査定を依頼する
まず、最初にマンションがいくらぐらいで売れるものなのか知るべく不動産屋さんに査定を依頼します。
査定依頼はなるべく複数の不動産屋さんにする方がいいですね。
1社や2社にしか査定を依頼しないと、採用した取引事例の違いなどから、価格が相場からずれてしまうことがあるからです。
下手打さん
私、断ったりするのがあまり得意じゃないんですが。
高値売課長
一括査定サイトであれば、一度の情報入力で複数の不動産屋さんの簡易査定を受けることができますし、簡易査定の段階なら、メールのやりとりだけで断ってしまうこともできますから。
2.媒介契約を締結する
査定金額に納得し、この不動産屋さんに任せようと思ったら、不動産屋さんとの間で媒介契約を締結します。
媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、個人的には専任媒介契約あたりがおすすめです。
一般媒介契約だと複数の不動産屋さんが窓口になるため、混乱を来す可能性がありますし、専属専任媒介契約だと売却を依頼した不動産屋さんを必ず、窓口にしないといけないため、あまりに不自由になってしまうからです。
あれこれ難しいことを考えたくないという方はサクッと専任媒介契約にしておきましょう。
下手打さん
じゃあ、その方が早く売れるからいいんじゃないの？
高値売課長
専任媒介契約でも、窓口が一つになるだけで、売却を依頼した不動産屋さんが、物件情報をちゃんと他の不動産屋さんにも周知してくれるんで。
ただ、不動産屋さんの中には自分たちの利益を最優先にして、他の不動産屋さんに物件情報を周知することを怠るようなところもあります。
ですので、専任媒介契約にする場合には、売却を依頼する不動産屋さんが売主の利益を最優先で考えて動いてくれる誠実な不動産屋さんであるかを事前にしっかりと見極める必要があります。
3.販売活動開始
広告をうったり、他の不動産屋さんに売却協力の依頼をしたりという販売活動を開始します。
広告については最近ではチラシ以上に大手ポータルサイト（ヤフー不動産やHOMES、スーモ等）への登録が重要になっています。
今、マンションを購入しようとする人でインターネットで一度も物件を検索しない人はまずいませんので、必ず、大手ポータルサイトに登録してもらうようにしましょう。
あと、他の不動産屋さんに売却協力の依頼をするというのも非常に重要ですね。
具体的には他の不動産屋さんと売却物件情報の共有を行うサイトであるレインズに登録してもらう必要があります。
レインズ登録がなされないと、どうしても安売りする可能性が高くなってしまいますので、しつこいくらいに念押しするようにして下さい。
下手打さん
高値売課長
ネットだと、膨大なデータベースの中から自分の購入条件にあった物件を簡単に見つけることができますので。
スマホの普及率から考えても今や販売活動の中心は完全にネットになったと言えると思います。
4.内覧
広告等を通じてマンションに興味を持ってくれたお客さんにマンションの内部を確認してもらうために内覧を行います。
内覧に際しては事前にしっかりお部屋を掃除しておきましょう。
やはり、部屋の中が汚いと内覧者もあまりいい印象は持ちませんので。
そしていい印象を持たれないということは、そのまま売却価格や売却に要する期間の長さに影響しますので、少しでも高く、しかも短期間で売却したいという気持ちがあるのなら必ず、事前の掃除をしっかりと行うようにして下さい。
あと、掃除する際にはなるべく押し入れの中の整理もやっておきましょう。
内覧者は収納の広さを知りたいので、非常に高い確率で押し入れの中を見たがります。
間違っても散らかっていたものを、そのまま押し入れにつっこんだりしないように。
とんでもない恥をかくことになりかねません（笑）。
下手打さん
うちは共働きで普段からあまり、掃除をしっかりやっていないからなあ。
いざ、掃除するとなると大変なことになるかも。
高値売課長
女性は特に水回りのチェックが厳しいので、水回りは徹底的にきれいにして下さいね。
5.購入申し込み
内覧の結果、マンションを気にいってくれた購入希望者から購入申し込み（業界用語で買付けとも言います。）が入ります。
購入申し込みは書面で行われるのですが、このやりとりの中で詳細な取引条件が決まってしまいますので、慎重に検討するようにしましょう。
取引条件の中で一番、重要なのが売買価格ですね。
売買価格については非常に高い確率で多少の価格交渉があります。
ここでいったん、価格交渉についてOKを出すと、後になってひっくり返すことはできませんので、本当にその価格で納得することができるのか、しっかりと考えて下さい。
なお、価格交渉については必ずしも満額で受け入れる必要があるわけではなく、たとえば売り出し価格が3000万円のマンションについて2800万円で買いたいという購入申し込みが入った場合に「2900万円ではどうですか？」といった間をとった提案をすることもできます。
少しでも高く売るためには、あっさりと購入希望者の要求を受け入れるのではなく、なるべく粘り強い交渉を行うことを心がけて下さい。
下手打さん
マンション売却後に別のマンションを購入する予定なんですが、あまり大きな価格交渉があると資金繰りが狂いそう。
高値売課長
たとえば3000万円までで、どうしても売却したいのなら、売出価格を3280万円に設定したりするわけです。
これで、もし価格交渉が全く入らなかったら、280万円、丸儲けになります。
6.重要事項説明
重要事項説明とは契約前に買主に対して行われるマンションの法律制限等の詳細に関する説明のことを言います。
マンションについて見ただけではわからないことを事前に説明して購入の是非を判断してもらおうということですね。
重要事項説明については法律的には買主に対して行えばよく、売主に対して行う必要はないのですが、不動産屋さんの中には重要事項説明の内容を担保する意味で売主に重要事項説明への立ち合いを求めるところが少なからず、あります。
売主としても不動産屋さんが間違った重要事項説明を行うと予期せぬトラブルに巻き込まれることにもなってしまいかねませんので、なるべくなら重要事項説明に同席して、はっきり間違っているとわかることについては（特にマンション内の規約に関することなど）指摘してあげる方が無難かもしれません。
7.売買契約
重要事項説明の内容に買主が納得したら、いよいよ契約を締結します。
契約に際しては購入申し込みの際に取り決められた取引条件、たとえば売買価格や物件の引き渡し時期、瑕疵担保責任の負担の有無などが反映されているかを、しっかりと確認しましょう。
もしも反映されていない部分があれば、この時点で確実に修正してもらうようにして下さい。
なお、契約において手付金の交付について定められている場合には、売買契約の際に買主から売主に対して手付金の交付が行われることになります。
※瑕疵担保責任とは売主が売買目的物の問題点（物理的なものだけでなく法律的なものや心理的なものを含みます。）について買主に対して負う損害賠償等の責任のことを言います。
特約で排除することもできますので、特に物件の築年数が古い場合などにはなるべく排除してもらうようにしましょう。
※手付金（解約手付）とは、売買契約の解除権を留保することを目的として買主から、売主に対して交付される金銭のことをいいます。
手付金が交付されている場合、買主は手付金を放棄することによって、売主はその倍額を返還することによって、契約を解除することができます。
手付金は解除がなされなければ、そのまま、売買代金の一部に充当されることになります。
下手打さん
高値売課長
ただ、不動産屋さんも通常、複数の取引を同時並行で進めていますので、他の取引と取引条件が混乱してしまうようなことがないとは言えません。
それを見過ごして署名捺印しまうと、あとあと面倒なことになる可能性もありますので、必ず事前に取引条件をしっかりと確認するようにして下さい。
8.決済（売買残代金支払い）
決済とは売主、買主、不動産屋さん、司法書士等の取引関係者が買主が指定する銀行に集まって、残代金の支払いと登記に必要な書類の受け渡し等を行う不動産取引の最終手続きのことを言います。
マンションの引き渡し時期の特約がないかぎり、この時点でカギの引渡しなども行い、マンションの所有権自体も売主から買主に完全に移転することになります。
もちろん、以降は売主がマンション内に立ち入ることはできなくなりますので、荷物等はこの日までに室外に運び出し、からっぽの状態にしておかなければなりません。
下手打さん
弱ったなあ。
売却代金を新居の購入資金にするつもりなのに。
先に新居を購入できないということは、いったん賃貸に引っ越すということ？
出費が増える上に面倒くさいなあ。
高値売課長
つまり、たとえば決済後（売却代金、受取り後）、10日間、引き渡しを猶予してもらって、その間に新居の購入決済手続きと新居への引っ越しを済ましてしまうわけです。
以上がマンションを売る際の大まかな流れになります。
正確に覚えたりする必要性は全くありませんが、実際の取引に際して、自分が取引の流れ全体の中で、どの位置にいるのかを知るためにも大体のところを把握しておかれると良いでしょう。
結構、やることが多いんだなと、少しげんなりされたかもしれませんね。
まあ、何事も経験ですので、あまり深刻にならず楽しんでやっていきましょう。
過ぎてみれば意外とあっという間のことです。
まとめ
マンションを売る時の大まかな流れは以下の通り。
1.査定を依頼する
↓
2.媒介契約を締結する
↓
3.販売活動開始
↓
4.内覧
↓
5.購入申し込み
↓
6.重要事項説明
↓
7.売買契約
↓
8.決済（売買残代金支払い）
下手打さん
高値売課長
ここで手を抜いて、おかしな価格設定をしてしまうと、以降の手続きで、いくら頑張っても挽回することは、ほぼ不可能ですから。
ですから、そのつもりで、査定を依頼する段階については特にしっかりとやって頂ければと思います。
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