マンション売却時の税金が安くなる?3000万円特別控除って?

3000万円特別控除を説明

高値売課長

今回はマンション売却時の税金の負担が軽くなる制度、3000万円特別控除について簡単に解説してみたいと思います。

どういう制度なのか気になっている方はさらっとでも目を通しておいて下さい。

3000万円特別控除ってどんな内容?

3000万円特別控除というのはマンション(居住用財産)を譲渡した際に譲渡益が生じたときに、その譲渡益から3000万円控除してもらえる制度のことを言います。

(譲渡益と言うのは譲渡収入からマンションを取得したときにかかった費用や譲渡する際にかかった費用を差し引いたもののことをいいます。)

その結果、譲渡益が3000万円までの場合は1円も税金がかからないことになるわけです。

下手打さん

3000万円も控除してもらえるの?

っていうことはマンションの売却価格が3000万円以下なら、税金がかかりようがないってことですよね?

高値売課長

そういうことになりますね。

この特例があるため、実際には、いわゆる「億ション」でもない限り、所得税がかかることはまず、ありません。

どんな場合に適用が受けられる?

それでは以下3000万円特別控除の適用を受けるためのおおまかな要件について確認していきましょう。

1.譲渡の時期に関する要件

3000万円特別控除の適用を受けるためには、当該譲渡が

①引っ越してから3年後の12月31日まで

②災害などにより家屋が滅失した場合には、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

③引っ越した後に家屋を取り壊した場合は、引っ越してから3年後の12月31日か、取り壊した後1年以内かのいずれか早い日まで

になされなければなりません。

つまり、ものすごく昔に住んでいたマンションを譲渡しても、3000万円特別控除の適用は受けられないということです。

2.譲渡の相手方に関する要件

譲渡の相手方が以下の者に該当する場合には、3000万円特別控除の適用を受けることができません。

配偶者、直系血族、生計を一にする親族、譲渡した後にその家屋に居住することになる親族

(直系血族とは、子や孫など、まっすぐ上下に血のつながりがある者のことを言います。)

②本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が経営する同族会社

3.適用頻度に関する要件

3000万円特別控除の適用を受けることができるのは3年に一度だけです。

以上が3000万円特別控除の適用を受けるためのおおまかな要件になります。

あくまでおおまかな要件ですので、ご自身が適用を受けられるのか、どうかについては具体的な事案に即して税務署等でご相談ください。

ちなみに所有年数や居住期間の制限はありません。

つまり、マンションを買ってすぐに売却するような場合にも適用を受けることができるということですね。

現実問題として・・・

ここまで3000万円特別控除についてその概要や適用要件について、簡単にお話ししてきたわけですが、冷静な方はこんなことを考えられているかもしれません。

「いや、たしかにありがたいい制度かもしれないけど、マンションの売却で3000万円特別控除なんて使うことなんてあるの?」

はい、いいことに気づきましたね。(笑)

実際には大都市圏の方をのぞいて、ほとんどないと思います。

というか大都市圏の方であってもレアケースになると思います。

私自身、かなり、たくさんのお客さんのマンション売却をサポートしてきましたが「譲渡益が出るので3000万円特別控除を使わないといけない」なんてお客さんは、片手数えられるほどしかいませんでしたから。

マンションはその価値の大部分を建物が占めるため、価値に対する減価償却費(取得費に含まれる)の比率が高くなります。

そのため、そもそも譲渡益がかなり発生しにくいんですよね。

ですので、ものすごく明確にマンションの売却価格が高騰しているような地域でもない限り、3000万円特別控除の利用の可否などを心配する必要性はまずないと思います。

下手打さん

まあ、なんだかんだ言って、うちがこの特例を利用することはまず、なさそうですね。

高値売課長

はい、実際にはほとんどのマンションの売主さんにとって、あまり関係のない特例ということになると思います。

まとめ

3000万円特別控除というのはマンション(居住用財産)を譲渡した際に譲渡益が生じたときに、その譲渡益から3000万円控除してもらえる制度のこと

・主な適用条件は次のとおり。
①引っ越した後、あまり期間が経過しないうちにマンションを売ること
②近い親族等以外の者に譲渡すること

・3000万円特別控除をマンションの売却に際して利用することは現実的にはあまりない。

高値売課長

上でも少し触れましたが3000万円特別控除の適用の可否については、必ず、お住まいの地域の税務署か税理士さんにご確認下さい。

不動産屋さんの営業マンが適用要件を正確に把握していることは、まず、ありませんので。

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