築30年のマンションは売れる?売れない?

築30年のマンション

高値売課長

先日、ある方から「今、住んでいるマンションは、築30年を過ぎてるんですけど、売れますかね?」とのご質問を頂きました。

この方に限らず、築年数がある程度、経過しているマンションに住んでいる方は同じような疑問を持たれているのかもしれませんね。

そこで今回は築30年以上経過しているような中古マンションでも問題なく売れていくものなのかということについてお話ししてみたいと思います。

ぶっちゃけ売れるかどうかに築年数はあまり関係ない。

私の個人的な感覚としては見出しの通り、マンションが売れるかどうかに築年数はあまり関係ないと思っています。

築年数が古ければ、それなりの価格設定をすることになるわけですし、安ければ古くても構わないという人も当然、たくさんいますから。

実際、築30年どころか、築40年とか、築50年に近いようなものも普通に取引されてますので、築30年ぐらいなら、少なくても古さが理由で売れないんじゃないかなんて心配する必要は全くないと思います。

償却期間なんて関係ない。

私が、先の質問を受けた際に「築30年をすぎたぐらいなら全く問題なく売れますよ」とお伝えしたところ、さらにこんなご質問を受けました。

「でも、マンションの会計上の償却期間って、47年なんですよね?

自分ならあと20年も住めないようなマンションをわざわざ買わないだろうなと思うんですが。」

この方と同じように償却期間を気にされている方が、結構、いらっしゃるのかもしれません。

でもね、償却期間なんて関係ないですよ。

償却期間というのは、あくまで会計上の処理をするために設けられた基準にすぎませんので。

償却期間とマンションを安全に利用できる期間は一緒ではないということです。

欠陥マンションでもない限り、地震の多い、我が国に建つマンションと言えども大体、60年は住めるものと考えていいんじゃないでしょうか。

特に昭和56年の6月1日以降に建築確認を受けて立っているマンションについては厳しい基準で建築されているので、適切に大規模修繕(耐震補強も含む)がなされていれば70年ぐらい住めるものも結構、あると思いますよ。

下手打さん

そんなに長く住めるものなんですね。

高値売課長

はい、よほど、大きな災害でもない限り、鉄筋コンクリート造のマンションが47年ほどしか、住めないなどということは、まずありません。

もちろん、施工や大規模修繕の実施レベルによっても変わってきますが。

マンションの価値は決してゼロにならない。

上記のようなことを書くと、「じゃあ、築30年のマンションは売れるとしても、もっと古くなるとさすがに売れなくなっていくわけね。」と思う方がいらっしゃるかもしれませんが、どんなに
古くなろうと基本的にマンションは売れます。

マンションにはもれなく「敷地権」というものがついてくるからです。

「敷地権」というのは土地に対する利用権のことですね。

直接、土地に接していない10階部分だろうと20階部分だろうと、マンションには必ず敷地権というものついています。

そして、それ自体に経済的な価値があるので、建物が既に住めないような状態になっていようと敷地権目当てで、あるいはマンションが建替えされることを念頭に建物の建替えに参加する権利を目当てに買う人はいます。

(建替えする場合には、管理組合が建替えに参加しないマンション所有者の権利の買取りを行うこともあります。)

もちろん、普通に住めるマンションに比べれば、すぐに住むことができない分、売りにくいですし、売れたとしても、かなり安く買いたたかれてしまうかもしれません。

しかしながら、誰にも売れないということはまずありませんので、「マンションがいずれは手放しようがなくなるのでは?」などと心配する必要はまずないということです。

下手打さん

そうかマンションと言えども、敷地権がある以上、建物がどれほど古くなっても価値がゼロになってしまうことはないんですね。

高値売課長

そうなんです。

マンションの敷地権が所有権であることが前提の話にはなりますが。

(※マンションの敷地権が借地権である場合には借地期間が満了するタイミングでマンションの価値は原則ゼロになります。)

実際、将来的にマンションが建替えられることを見込んで、敷地権の価値の高そうなマンションの専有部分をいくつも購入されている方がいらっしゃるくらいですからね。

ココに注意!

なお、ここまでの話はマンションがある程度の需要のある場所(土地)に建っていることが前提になっています。

バブル期に建てられた、人里離れた山の中に立っているようなマンションは、そもそも敷地権(及び建て替えに参加する権利)に対する需要がなく、建物があまり古くなってしまうと売りようがなくなることも考えられますので売ることができるチャンスがあるのであれば、売っておく方が無難です。

下手に価格にこだわって、せっかくの売ることができるチャンスを逃さないようにして下さい。

まとめ

・マンションはどれほど築年数が経過していようと、それに見合った価格設定を行えば問題なく売却できる。

・鉄筋コンクリート造のマンションを安全に利用できる期間は、一般論としては60年程度であり、会計上の償却期間である47年よりは長くなる。

・マンションには敷地権があるので、どれほど建物が古くなっても原則、価値がゼロになることはない

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