マンションの売却の苦戦時に構ずべき7つの打ち手

マンション売却苦戦時の7つの打ち手

今回はマンションの売却を開始したものの、なかなか売れず、苦戦しているときに、その状況を打破すべく講ずべき、7つの打ち手を紹介してみたいと思います。

マンションの売却が思うように進まず、悩んでいらっしゃる方は是非とも参考になさってくださいね。

それでは、順番に見ていきましょう。

現状突破を約束する7つの打ち手

1売り出し価格を見直す

まず、1番最初に行うべきは売り出し価格の見直しでしょう。

これは決してマンションを安売りしてしまえと申し上げているわけではありません。

あくまでマンションの売り出し価格を相場に見合った適正な水準に引き下げるべきであると申し上げているのです。

売主さんの中には購入時の価格や何年も昔の同一マンションの売却事例に縛られて、相場とはかけ離れた非常に高い売り出し価格を設定したがる方がいらっしゃいます。

しかしながら、インターネット等で簡単に相場価格を調べることができる現代においては相場とかけ離れた高い売り出し価格でマンションが売却できるような事は99%ありません

高い売り出し価格を設定しているがために、売却期間が長くなり、その物件に対するイメージが悪くなってしまえば、結果的に相場を下回るような安値で売却するようなことになってしまいかねません。

そんなことにならないためにも、客観的に見て現在の売り出し価格が高すぎると感じるのであれば、速やかに適正な水準まで価格を引き下げられることを強くおすすめします。

2レインズ登録がなされているか確認する

マンションの売却を進める上で最も重要なのがレインズ登録です。

レインズ登録がなされていない限り、売却を依頼している不動産屋さん以外の不動産屋さんから前向きな売却協力をしてもらうことはまずできませんので、そのつもりでレインズ登録を確実にしてもらうようにしてください。

なお、レインズ登録をしていることを証する書面(登録証明書)が交付されており、レインズ登録がされている事自体は間違いなかったとしても、いわゆる空どめ(レインズ登録はしているものの、他の不動産屋さんから問い合わせがあった場合に本当は商談なんていないのに商談中であることを理由にマンションの内覧等を拒むこと)をされていては、意味がありませんので、他の不動産屋さんに問い合わせをしてみるなどして、その点についても確認するようにしてください。

レインズ登録がなされた、あるいは、空どめが解除された途端にたくさんの内乱申し込みが入ったという話は結構よく聞きますので、ぜひ、このあたりのことをしっかりと確認してください。

3インターネット広告に積極的に取り組む

購入希望者に対して直接的にアプローチする方法として今、もっとも効力が高いのはインターネット広告です。

特にYahoo!不動産などに代表される大型物件検索サイトの物件掲載は非常に高い効力を発揮しますので絶対に行うようにしてください。

(不動産屋さんの自社サイトでの物件掲載では広告効果は乏しいです。(大手不動産会社の自社サイトを除く。))

なお、お客さんは自分にとって使い勝手の良い、大型物件検索サイトを中心に使う傾向がありますので、取りこぼしのないよう、なるべく多くの大型物件検索サイトに物件情報を掲載することが必要です。

※ 5、6年前まではインターネット広告に反応しない層の割合もまだ高く、そういった層に対してはチラシ広告で訴求するしかなかったのですが、スマートフォンの爆発的な普及により、今ではマンションの購入を検討している9割以上の層にインターネット広告のみで訴求することが可能になっています。

チラシ広告に全く効果がないとは言いませんが、その効果はかなり小さくなっているものと考えてください。

4室内の掃除を徹底的に行う

マンション室内の掃除を徹底的に行い、内覧の際の印象を少しでも良くしようということです。

特に玄関周り、水回りの掃除は、これでもかというくらいに徹底して行い、清潔感のある部屋と感じてもらえるようにしましょう。

さらに室内に積み上げられているようなものは、なるべく押入やクローゼットに整理した状態で収納し、少しでも部屋を広く感じてもらえるようにしてください。

(収納の中を見たいと言われることがあるので、荷物をつっこむのはやめて下さい。)

また、日当たりの都合等で室内が暗く感じられる場合には蛍光灯を明るいものに取り替えることによって、少しでも明るい部屋だと感じてもらえるようにしてください。

こういった小さな努力の積み重ねでマンションに対する印象は確実にかわります。

そしてマンションに対する印象が良くなれば内覧者に購入を決断してもらえる可能性は確実にアップします。

忙しい方も少しずつでもいいので是非、取り組んでみてくださいね。

5先に引っ越す

事情が許すのであれば、マンションが売れる前に先に引っ越してしまって、部屋が空の状態で内覧等をしてもらうようにするというのも非常に有効な手段です。

部屋が空の状態になると、部屋が広く感じられますし、案内をする不動産屋さんのほうも売主さんに気兼ねなく案内することができるので自ずと内覧件数も増えることになるはずです。

また部屋が空の状態になると掃除もしやすくなり、非常にきれいな状態で内覧してもらうこともできます。

これも非常に効果の高い方法だと思いますので、事情が許すのであれば、ぜひ、実践を検討してみてください。

6オープンハウスを実施する

これは5の話とも関連してくるのですが先に引っ越してマンションが空の状態になったのであれば、ぜひやっていただきたいのがオープンハウスです。

オープンハウスとは主に土曜や日曜の休日に何時から何時までと時間を決めて、その間に自由に来場してマンションの内覧をしてもらうという売却のためのイベントです。

オープンハウスを行うと特にそのマンションに興味がなかった人が内覧したことによって急に興味を持ち、前向きに購入を検討してもらえるといったことが起こってきます。

潜在的なお客さんを引き付ける方法としては非常に有効な方法ですので、不動産屋さんに頼んで是非、実施してもらってください。

7不動産屋さんを変える

不動産屋さん(より厳密には不動産屋さんの営業マン)の対応が悪いために、他の不動産屋さんからの内覧が入りにくくなってしまうということがあります。

特に規模が大きく営業マン一人当たりが担当する物件の数が多い不動産屋さんでは営業マンの対応速度などに、どうしても問題が生じてしまいがちです。

そういった事情が少なからず感じ取れた場合には媒介契約の期間が切れるタイミングで媒介契約を更新せず他の不動産屋さんに乗り換えるというのもひとつの効果的な手段です。

なお、営業マンとの間で中途半端に人間関係ができてしまうと他の不動産屋さんに乗り換えるようなことがしにくいと感じる方がいらっしゃるかもしれませんが、そういった躊躇が原因で結果的に何百万円も安売りするようなことになってしまうことがないとも言えませんので、その点についてはドライにスパっと決断してしまわれる事をおすすめします

それでも苦戦が続く場合の奥の手

上で紹介した7つの手段をしっかりと講ずることができれば、マンションが売れる確率はかなり高くなるはずですが、それでもなお苦戦するようであれば奥の手として次の2つの手段を講じてみてください。

1簡単なリフォームを行う

例えばキッチン、トイレ、洗面台、お風呂などの水回りの設備が非常に古く、汚い、または、壁紙が破れたり、タバコのヤニで真っ黄色になっている、などといった、きれいに掃除するだけでは解決できない問題が売却の足かせになっていることが内覧者のフィードバック等により明らかな場合には、その足枷を取り除く範囲で簡単で安価なリフォームを行うということです。

私は不動産屋さんが売主さんによく提案するような「マンションの売却価格を引き上げるためのリフォーム」には反対です。

かけたリフォーム費用ほど、マンションが高く売れる事はまず無いと考えているからです。

ここで提案しているのはあくまで内覧者がどうしても購入に踏み切ることができないような問題点を必要最低限の範囲で解消するためのリフォームであることに注意してください。

決して無駄に高額なリフォームをしないように!

2一般媒介契約に切り替えてみる

媒介契約を一般媒介契約に切り替えて、他の不動産屋さんにも売却の依頼を行うということです。

一般媒介契約にすると売却の窓口になってくれる不動産屋さんが複数になってしまうため、多少対応が煩雑になりますが、不動産屋さん同士で競争意識が芽生えて今まで以上に頑張ってくれるために売却が急に前を向いて動き出すことがあります。

ただし、この方法が有効なのは価格設定が適切であるなど不動産屋さんの側でも、「このマンションなら売れるはず」と感じてもらえていることが前提となります。

そうでない場合に一般媒介契約に切り替えてしまうと、すべての不動産屋さんに見捨てられる悲惨な状況になってしまう可能性もありますので、その点については充分、注意してください。

まとめ

・マンションの売却の苦戦時に構ずべき7つの打ち手は以下のとおり。

  1. 売り出し価格を見直す
  2. インターネット広告に積極的に取り組む
  3. レインズ登録がなされているか確認する
  4. 室内の掃除を徹底的に行う
  5. 先に引っ越す
  6. オープンハウスを実施する
  7. 不動産屋さんを変える

・上記の打ち手を講じて、なお、苦戦が続く場合の奥の手は次の2つ。

  1. 簡単なリフォームを行う
  2. 一般媒介契約に切り替えてみる

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