マンション売る、貸す、どっちが得か?正しい判断のための4つの絶対基準

マンション、売るのと貸すのとどっちが得?

まず、結論から言ってしまいましょう。

マンションを売るのか、貸すのか、どっちが得かというのはケースバイケースです。

つまり、マンションごとに個別に判断するしかないということですね。

ただ、個人的な感覚としては維持管理する手間とかを考えると売る方が得になることが多いんじゃないかとは思いますが。

まあ、私なら面倒くさいので色々と考えず、さっさと売ります。(笑)

以下、マンションを売るのと貸すのとどっちが得になるのかを判断するにあたって用いるべき絶対的な基準を4つご紹介しておきますね。

これが4つの絶対基準だ!

 1.マンション価格の周辺相場の動向

マンション価格の周辺相場が上昇傾向なら、貸す方がいいでしょうし、逆に下降傾向なら売る方がいいということです。

価格相場の上昇をもたらすような事実としては次のようなものがあります。

・駅が新設されるなど周辺環境の利便性がアップする
・景気が良くなる

逆に価格相場の下降をもたらすような事実としては次のようなものがあります。

・新築マンションの分譲予定がたくさんある。(それ以前に建ったマンションの価格を押し下げる可能性が高い)
・周辺環境の悪化が懸念されるような施設ができる予定がある。

これらの事実を総合的に勘案してマンション価格の周辺相場が上昇傾向にあるのか、下降傾向にあるのかを予測、判断していくということですね。

2.賃貸需要

賃貸需要が高いエリアなのか、低いエリアなのかということです。

賃貸需要が高いか、低いかということは募集賃料はもちろんのこと、募集期間の長さにも影響する非常に重要な要素です。

賃貸需要の高低については周辺の賃貸物件の数や、その空室状況などから推測することになります。

一般論としては都市部では賃貸需要が高く、地方に行けば行くほど賃貸需要が低くなります

また、同じ地域内でも駅から近いと賃貸需要が高く、駅から離れれば離れるほど、賃貸需要は低くなることになります。

3.賃料相場

賃料相場がこの後、見る各種費用を十分にカバーし、少なからず収入(キャッシュフロー)をもたらしうるものかということです。

賃料相場についてはインターネットで物件を検索すれば簡単に知ることができます。

同一地域内で、同程度のマンションが、どの程度の賃料で入居者を募集しているのかをチェックしてみて下さい。

なお、個人が所有する分譲マンションの募集賃料はやや高めに設定されていることが多いです。

実際には、そこから結構、大き目の賃料交渉があった上で、成約することが多いですので、そのことを考慮して現実的にとることができる賃料を、しっかりと把握するようにして下さい。

募集賃料から10%程度、割り引いて考えるのが無難です。

4.各種費用の高低

マンションを売らずに賃貸すると、様々な費用がかかります。

その費用が賃貸することによって得られる賃料に見合ったものかということです。

マンションを賃貸する際に必要となる費用としては以下のようなものがあります。

1.固定資産税

2.管理費

3.修繕積立金

4.住宅ローンの返済費(住宅ローンが残っている場合)

5.管理手数料

賃貸物件としてのマンションの管理を賃貸物件の管理会社に委託するための費用です。

(分譲マンションの管理組合に支払う管理費とは別物です。)

通常、賃料の5%程度を毎月、支払うことになります。

6.仲介手数料

賃貸借契約が成立した際に貸主側の仲介業者に支払う手数料です。

通常は賃料の1月分です。

※難しい話は割愛しますが国土交通省の定める報酬規程との関係で、仲介手数料という名目で1月分を報酬として受け取ると問題が起こる可能性があるので広告費と一まとめにするなどして別の名目で請求されることが多いです。

7.広告料

賃貸借契約が成立した際に借主側の仲介業者に支払う金銭です。(仲介手数料ではありません。)

実際には広告をしてもらっているわけではありませんが、昔からの取引慣行として黙認されているところがあります。

広告料の金額はばらつきがありますが、空室が増えているエリアでは、なるべく優先的に案内してもらいたいという事情から高額になりがちです。

最近では広告料が賃料の3ヶ月分という物件もよく見かけます。

8.リフォーム費用

入居者が入れ替わる度にリフォームする必要があります。

時々、節約するために、リフォームを、ほとんどしないで募集しているマンションを見かけますが、そういうマンションはやはり入居の申込みがあるまでに時間がかかってしまっています。

多少リフォーム費用が高くついても、さっさと入居者が決まる方が結果的に収支はプラスになりやすいので、ケチらずにお金をかけるべきと言えます。

壁紙の張替えと簡単な掃除だけのリフォームで費用は賃料の2か月分といったところでしょうか。

それ以外にも水回り等で故障があれば、その都度、修繕する費用の負担が必要になります。

 

以上がマンションを賃貸するために必要となる費用です。

特に気をつけなければならないのが1から4の費用ですね。

5から8の費用は賃料等の収入があること(もしくは、あったこと)を前提にして発生する費用ですから、仕方がないと考えることもできますが1から4の費用は、賃貸できなくても、マンションを持っているだけでかかる費用なので実質的にも精神的にも負担が大きいからです。

賃貸需要が小さく、募集期間が長くなりそうなエリアでは、この負担のことを特に考慮して売るべきか、賃貸すべきかを検討するべきと言えるでしょう。

最後に一言

ここまで読んできて、マンションを貸すことについて面倒臭さを感じた人はたぶん、売る方がいいです。

実際に賃貸するために様々なことをやり始めると、もっと面倒臭く感じるようになっていきますので。

その上、家賃の滞納でもされた日には目もあてられません。(笑)

私が知っている範囲でも「貸すことにして失敗した」と言っている方が結構、多いです。

私が賃貸するとしたら、物件価格の上昇傾向が明らかで、賃貸需要も高くて、しかも3年以内には、再び、自分が居住できることが確実な場合ですかね。

それ以外の場合はまず間違いなく売りに出すと思います。

もちろん、あなたが家主を一度、経験してみたかったというのなら、あえて止めはしませんが。

以上、ご参考までに。

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