高値売課長
今回は転勤時にマンションを売却すべきか、それとも売却はせずに賃貸にすべきかということを後悔なく判断するために自分に投げかけるべき6つの質問を紹介したいと思います。
マンションを売却すべきか、賃貸すべきで迷われている方は是非、判断材料の一つとしてご活用ください。
後悔しないための6つの質問
1.そもそも売却することは可能なのか？
まず最初に確認しなければならないのは、そもそも現段階でマンションを売却することが可能なのか、ということです。
住宅ローンを利用してマンションを購入している場合には、マンションに銀行等の金融機関の抵当権が設定されていますので、売却するためには買主にマンションの所有権を移転するまでにその抵当権を抹消しなければなりません。
そのためには、マンションの売却代金及び返済に充てることができる自己資金で住宅ローンを完済できる必要があるのです。
たとえばマンションの住宅ローンの残債が2000万円あるのに売却代金が1500万円で自己資金も300万円しかなければ、2000万円＞1500万円＋300万円＝1800万円となり、住宅ローンを完済することができないため、抵当権を抹消することができず、マンションの売却が実質的にできないことになってしまうということですね。
（抵当権がついたままでも法律的には売却することは可能ですが、普通はそんなもの購入する人はいませんよね。）
ですので、まずはマンションを売却するべきか、賃貸に回すべきかを悩む前にそもそもマンションを売却することが可能なのかを検討しなければならないということです。
下手打さん
高値売課長
（住宅ローンの返済が困難になった場合に認められる任意売却などは除く。）
特に新築マンションを購入して間もない時期はマンションの売却可能代金と住宅ローンの借入れ残額との差額が大きくなりやすいので、購入後、早期に売却する可能性がある場合には注意が必要です。
2.転勤から何年で帰ってくることになるのか、そもそも本当に帰ってくることができるのか？
たとえば転勤が何らかのプロジェクトに、ともなうものなどで、3年後には絶対に戻ってくることができるという確証があるのなら、戻ってきた時に住むことができるように売却せずに賃貸するというのも選択肢として検討の価値があるでしょう。
しかし、転勤から帰って来ることができる時期が全く分からない場合や、一応は決まっていても、延長になったり、さらに別の場所に転勤になったりする可能性がある場合には、とりあえず賃貸に出しておくというのは後悔する可能性の高い判断のような気がします。
転勤の期間が長くなれば、その間にマンションも古くなりますし、また他人が住んでいる以上、部屋の中も、どんな風に痛むかわかりませんしね。
今のマンションの状態ではなく、たとえば5年間、転勤することになるなら、5年間、人に賃貸した後の部屋の状態を想像しつつ、判断するということが必要になります。
3.賃貸した場合にキャッシュフローはプラスになるのかマイナスになるのか？
要するに賃貸した場合に
｛賃料＋礼金－住宅ローンの支払い－固定資産税－所得税－管理費－修繕積立金－仲介手数料－賃貸管理費－退去時のリフォーム費用｝がプラスになるのかマイナスになるのかという話です。
プラスになるのなら、問題ありませんが、マイナスになれば当然、その金額は家計からの持ち出しになりますので、そのマイナスを許容できるかを考えるべきということになります。
なお、不動産所得は総合課税なので、給与所得と合算した場合の金額によっては、給与所得部分の税率まで上がってしまうことがあります。
この点については実際にシミュレーションしてみる必要があります。
※この話はあくまでキャッシュフローがプラスになるのか、マイナスになるのかという話であって、売却する場合と賃貸する場合の経済的な損得の話とは別の次元の話となります。
経済的な損得は賃貸した場合の遠い将来の売却価格を把握できないと判断することができないため、せめて、キャッシュフローがプラスかマイナスかだけでも確認しようということです。
下手打さん
それは辛いなあ。
高値売課長
そのあたりの費用のことも考慮して、本当にキャッシュフローがプラスになるのかを、事前にしっかりとシミュレーションしてみる必要があります。
4.エリア内の賃貸需要はどうか？
マンションが所在するエリア内の賃貸重要は高いのか、低いのかということです。
エリア内の賃貸需要が低く、入居者が見つかるまでに時間がかかるようであれば、その間は、住宅ローンや固定資産税、管理費、修繕積立金はすべて家計からの持ち出しになります。
私が知っている事例の中には、売却せずに賃貸しようとしたものの、結局、1年半も入居者が見つからず、経済負担の大きさに我慢しきれずに売却されたというケースもあります。
賃貸することを検討するなら、そういったリスクも考慮して判断すべきということです。
高値売課長
入居者募集に熱心に取り組んでくれる不動産屋さんをしっかりと見極めて、賃貸管理を任せるようにしましょう。
5.賃貸ストレスに耐えられるのか？
マンションを賃貸していれば、非常に高い確率でクレームみたいなものが入ります。
もちろん、賃貸管理会社に賃貸物件としての管理を委託していれば、入居者からのクレームは賃貸管理会社に連絡が入ります。
しかしながら、入居者以外の近隣住民からの入居者に関するクレーム（たとえば騒音や臭気に関するクレームなど）は、賃貸管理会社のところではなく、あなたのところに直接、入ることも多いのです。
そして、そういったクレームの解決というのは、簡単にはいかないことがほとんどです。
簡単に解決できるようなら、当事者同士の話し合いのレベルで決着しているはずだからです。
そういったマンションを賃貸することによって生じるうるストレスに自分は耐えることができるのかということも、あらかじめ考えておくべきだと思います。
※ちなみにマンション内で入居者（借主）の故意過失によらない故障があった場合には、その修繕費の負担は貸主がすることになります。
貸主には賃貸物件を問題なく使用できる状態にする義務があるからです。
これも頻繁にあると結構、大きなストレスになりますので、あらかじめ知っておいて下さい。
6.価格動向は上向きなのか？下向きなのか？
マンションの価格動向が上向きなのであれば、とりあえず、賃貸しておいて将来的に売却する方が有利になる可能性が高くなり、マンションの価格動向が下向きなのであれば、できるだけ早く売却してしまう方が有利になる可能性が高くなります。
この点についてはプロであっても、予測が難しいことではありますが、景気の動向などから大体でも予測してみるべきでしょう。
ちなみに今は東京オリンピックという比較的わかりやすく景気に影響を与えるイベントが控えていますので、予測がしやすいかもしれません。
すなわち、2020年までは景気につられてマンションの価格動向も上向き、それ以降は下向きになるということになるのでしょう。
まあ、これもあくまで一般論にはなってしまいますが。
下手打さん
高値売課長
なお、マンションの価格は景気の動向以外にも、その地域における中古マンションの需給バランスなどにも強く影響されますので、そのあたりのことも踏まえて今は売り時なのか、どうなのかを見極めるようにして下さいね。
高値売課長
以上がマンションを売却すべきか賃貸すべきかについて後悔なく判断するための6つの質問ということになります。
切り口等も含めて多少、まとまりのないものになってしまいましたが、それでも、あなたが後悔のない判断をなされる上で有益な質問になっていると思います。
是非、ここで取り上げた質問をご自身に投げかけてみて、ご自身にとって後悔のない判断をなさって下さいね。
まとめ
転勤時にマンションを売却すべきか、賃貸すべきかについて後悔なく判断するための6つの質問
1.そもそも売却することは可能なのか？
2.転勤から何年で帰ってくることになるのか、そもそも本当に帰ってくることができるのか？
3.賃貸した場合にキャッシュフローはプラスになるのかマイナスになるのか？
4.エリア内の賃貸需要はどうか？
5.賃貸ストレスに耐えられるのか？
6.価格動向は上向きなのか？下向きなのか？
下手打さん
素直に売る方がいい気がしてきますね。
高値売課長
だから、今、売るのは絶対に損だと明確に判断できる時に限って、賃貸に出すことをお勧めするようにしているんです。
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