マンション売却時、銀行への連絡はいつする?確認事項は?

マンション売却時の銀行への連絡について

住宅ローンの返済が終わっていないマンションを売却する際にはマンションの売却代金(プラス自己資金)で住宅ローンを完済して抵当権を抹消した状態で買主さんにマンションの所有権を移転する必要があります。

そこで問題になってくるのがマンションを売却する際の銀行への連絡のタイミング等です。

抵当権を抹消するために銀行に抵当権を抹消するのに必要となる書類の準備などをしてもらう必要があるからです。

ここの部分で失敗するとマンションの買主さん以下、全ての取引関係者に迷惑をかけることになってしまいますので、そのようなことがないよう、十分、注意して下さい。

銀行への最初の連絡はいつ行う?

マンションを売却する際の銀行への最初の連絡は、不動産屋さんの査定を受け、大体の売却予想金額等から、問題なく住宅ローンの完済ができることがわかった時です。

その際には銀行に以下のようなことを確認する必要があります。

①決済日の連絡を何日前までにすればいいのか

決済日には買主さんから売却代金の支払いを受け、その売却代金を銀行への住宅ローンの返済にあて、抵当権を抹消しなければなりません。

そして、決済日当日において抵当権抹消の手続きを行うためには銀行に決済日当日までに抵当権抹消に必要となる書類を準備してもらわなければならないわけです。

そのため、抵当権抹消に必要となる書類を準備するのにどれくらいの期間が必要になるかという意味で、決済日の連絡を何日前までにすればいいのかを確認する必要があるということです。

②住宅ローンの完済に必要となる手数料等の金額

住宅ローンの完済手続きに必要となる手数料の金額がいくらになるのかを確認します。

なお、最近では住宅ローンの繰り上げ返済手数料を無料としている金融機関が増えていますが、そういった金融機関でもほぼ例外なく、完済時には手数料が必要となりますので、必ず確認するようにして下さい。

決済日が固まったら、あらためて連絡する

その後、売却活動が進み、マンションの売買契約の内容として決済の期日が具体的に固まったら、ただちに、住宅ローンを借り入れている銀行にあらためて連絡するようにします。

決済日を伝えて、銀行から問題ない旨の了承を得たら、不動産屋さんに了承を得られたことを伝えて下さい。

ちなみに

ちなみに銀行への連絡については不動産屋さんが代わりにやってくれることもあります。

少なくとも、連絡のタイミングや、その際に確認すべき事項については不動産屋さんから事細かにアドバイスがあるはずなので、不動産屋さんのアドバイスにしたがっていれば問題ありません。

不動産屋さんの仕事は取引が滞りなく、進むようにすることですので、事務手続き的なことは頼ってしまうようにしましょう。

あとは不動産屋さんが司法書士さんに連絡し、司法書士さんが抵当権抹消登記に必要な書類の受け取りの手続き等について銀行と打ち合わせをしてくれます。

マンションの売却代金で住宅ローンの完済ができない場合

ちなみに以上のお話はマンションの売却代金(プラス自己資金)で住宅ローンを完済することができる場合の話です。

マンションの売却代金(プラス自己資金)で住宅ローンを完済することができない場合には、銀行の抵当権を抹消することができませんので、普通の売却手続きではマンションを売却することはできません。

(法律上は抵当権が設定されたままのマンションを売却することもできますが、抵当権が設定されたままのマンションを購入する人なんて(少なくても一般の方の中には)いませんので、実質的な意味で売却できないということです。)

その場合には、銀行と事前に協議をして住宅ローンを完済せずに抵当権を抹消してもらって、マンションを売却する、いわゆる「任意売却」を行うことになります。

なお、この「任意売却」は銀行側からすれば残りの住宅ローン債権が無担保債権になってしまうわけですから、制限なく認めてもらえるわけではありません。

原則的にはマンションの所有者(売主)がこのままでは経済的に破たんして住宅ローンの返済ができなくなると判断される場合に認められるものだと考えて下さい。

マンションの売却代金<住宅ローンの残債という状態だったとしても、マンションの所有者が題なく住宅ローンの返済を続けることができる場合には、まず、任意売却が認められることはありませんので、その点は誤解されませんように。

※任意売却については銀行とのやり取りが煩雑になるため、普通の不動産屋さんでは敬遠される可能性があります。

その場合には任意売却を専門的に行っている不動産屋さんに相談してみるというのも一つの手です。

まとめ

・マンションを売却する際の銀行への最初の連絡は、不動産屋さんの査定を受け、大体の売却予想金額等から、問題なく住宅ローンの完済ができることがわかった時にする。

その際には以下の2点について確認する。

  1. 決済日の連絡を何日前までにすればいいのか
  2. 住宅ローンの完済に必要となる手数料等の金額

・取引が進み、決済の期日が具体的に固まったら、ただちに、住宅ローンを借り入れている銀行にあらためて連絡する

・マンションの売却代金で住宅ローンの完済ができない場合には住宅ローンの返済を続けることが困難であることを前提に任意売却の可否を銀行に相談する。

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