マンションの売却は大規模修繕の前と後、どちらにする方がいいのか?

マンションの売却は大規模修繕の前?後?

高値売課長

今回はマンションの売却と大規模修繕との関係についてのご質問にお答え致します。

マンションの売却、大規模修繕の前と後、どちらがいい?

数年のうちに、マンションを売却したいと考えています。

来年の春からマンション全体で大規模修繕の工事が始まるのですが、マンションを売却するのはその前と後、どちらにするのがいいのでしょうか?

ちなみにマンションは築13年で来年の大規模修繕は、今までで一番大きな規模のものになると聞いています。

マンションの売却時期は管理費、修繕積立金の引き上げの可能性から考える

マンションの売却時期を大規模修繕の前にすべきか後にすべきかを検討するにあたってのポイントマンションの売却時期を大規模修繕との関係で考える場合に考慮すべきなのは、大規模修繕に伴って、管理費や修繕積立金、駐車場代などが引き上げられることになる可能性が高いか、どうかという点です。

管理費や修繕積立金、駐車場代などが引き上げられる可能性が高い場合には、実際に引き上げが管理組合の総会などで検討され始める前にマンションを売却してしまう方が無難です。

購入を検討する人から見れば、管理費や修繕積立金、駐車場代などの引き上げは、実質的にはマンションの価格が上がるのと同じことだからです。

当然、マンション本体の価格今の水準をより下げない限り、売れにくくなってしまいますので、大規模修繕に伴って、管理費や修繕積立金、駐車場代などが引き上げられることが、予想される場合には引き上げが管理組合の総会などで検討され始める前にマンションを売却してしまうことを、おすすめします。

なお、ここでは「管理費等の引き上げが管理組合の総会などで検討され始める前に」マンションを売却することを、オススメしている点に注意してください。

管理費や修繕積立金、駐車場代などの引き上げが正式に決定していなくても、管理組合の総会などで引き上げが検討され始めれば、その事実を買主に事前に伝えておく必要があるからです。

つまり、いったん、管理組合の総会などで管理費や修繕積立金、駐車場代などの引き上げが検討され始めれば、引き上げられる事を前提に購入の是非を検討されることになってしまいますのでそこから慌てて売却しても仕方がないと考えて下さい。

大規模修繕が終わってからマンションを売却大規模修繕に伴って、管理費や修繕積立金、駐車場代などが引き上げられることが、検討され始めている場合には、いずれにしても買主さんに伝える必要があるのですから、いっそ、大規模修繕工事が完全に終わるのを待ってから売却するというのも1つの考え方です。

やはり、外壁や共用部がリニューアルされた美しい状態でマンションを内覧してもらうと、好条件でマンションを購入してもらえる可能性が高くなるからです。

(また、外壁の塗り替えのために周囲に足場が組まれている状態と言うのは決して見た目に美しいものではないですよね。)

特に売却の期限が決まっていない場合には、選択肢の一つとして検討してみて下さい。

高値売課長

インターネットの情報の中には、大規模修繕に伴って、管理費や修繕積立金、駐車場代などが引き上げられる前に売却した方がいいという言い方をしているものがありますが宅建業法47条1号のニから考えれば、実際に引き上げられたり、あるいは将来的に引き上げられることが正式決定したりしていなくても、引き上げが検討されている段階でその事実を伝えておく必要があるものと考えます。

後々、無用なトラブルに巻き込まれたりすることがないように、売主としてしっかりと告知義務を果たすようにして下さい。

参考;宅地建物取引業法47条1号

宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
イ 第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項
ロ 第三十五条の二各号に掲げる事項
ハ 第三十七条第一項各号又は第二項各号(第一号を除く。)に掲げる事項
ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

下手打さん

なるほど、たしかにマンションの管理組合で管理費等の引き上げが検討されていることは「宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」と言えますもんね。

高値売課長

はい、厳密に言えば、ここに入るか、どうか、わからないようなことでも一般的な感覚で考えて買主さんが気になりそうなことは何でもかんでも事前に伝えておく方が無難だと思います。

こういうマンションは要注意

売却時期を注意すべきマンション今から十数年前、新築マンションが非常に売れにくい時期がありました。

その時期に一部の新築マンションの分譲会社が、マンションを少しでも売れやすくするために、管理費や修繕積立金、駐車場代などをものすごく安く設定して売りに出したりしたんですね。

(中には駐車場代を0円に設定するようなマンションもありました。)

もしも、あなたのマンションがそういうマンションであるならば、特に注意が必要です。

そういうマンションでは大規模修繕のための資金のプールが十分に行われておらず、大規模修繕などを機に管理費や修繕積立金、駐車場代などの大幅な引き上げを検討される可能性が高いからです。

(中には管理費や修繕積立金、駐車場代などの合計額が一気に1万6,000円程も上がってしまったマンションがあるといいます。)

あなたのマンションがそういうマンションであるならば、なにしろ、管理費や修繕積立金、駐車場代などの大幅な引き上げが、検討され始める前に売却ししまうことを強くおすすめします。

下手打さん

管理費等が安いマンションのこと、うらやましいと思ってたけど、そういうリスクがあるのか。

でも、考えてみれば当たり前のことですよね。

どんなマンションでもいずれは大規模修繕が必要になるわけで、その時にお金が足りなくなれば、管理費等を大幅に引き上げるしかないですもんね。

高値売課長

そうなんですよ。

ところが、そういったマンションを購入された方の多くがそういうリスクに気付かれていません。

管理費等が急激に上がるようなことになると、よほど売出価格を下げないとマンションが売れなくなってしまうことも考えられますので、なるべく、そういったことが管理組合内で議論され始める前に売却されることを強くおすすめします。

マンションの売却と大規模修繕との関係についてのまとめ

マンション売却と大規模修繕の関係についてのまとめ・管理費や修繕積立金、駐車場代などが引き上げられる可能性が高い場合には、実際に引き上げが管理組合の総会などで検討され始める前にマンションを売却してしまう方が無難。

・大規模修繕に伴って、管理費や修繕積立金、駐車場代などが引き上げられることが、検討され始めている場合には、いっそ、大規模修繕工事が完全に終わるのを待ってから売却するというのも1つの考え方。

・新築分譲時に管理費や修繕積立金、駐車場代などをものすごく安く設定して売りに出されたマンションは大規模修繕のための資金のプールが十分に行われていないため、将来的に大幅な引き上げがなされる可能性が高い。

そういうマンションの所有者の方は、大幅な引き上げがなされるまでに売却する方が良い。

高値売課長

ちなみにマンションの管理費等が安いマンションで管理費等の急激な引き上げが行われると、その管理費等の負担が難しい方が一斉にマンションを売りに出します。

すると、そのマンションの売物件が市場にダブついて、価格が一気に下がってしまうリスクが出てくるのです。

また、住宅ローンの残債等の関係でマンションを売却することが難しい人たちの中には管理費等を滞納する人もたくさん出てくることでしょう。

こういったことから購入検討者から見たマンションの魅力がさらに低くなり、売りたくても売れないような状況に陥ってしまうことが考えられるのです。

もしもあなたが現状、管理費等が非常に安いマンションを所有されているのなら、そんなことになる前に早めに売却されることをおすすめします。

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