マンションを売却する際に消費税はかかる?個人の場合は?

マンション売却時の消費税

高値売課長

今回はマンションを売却する際の消費税の取り扱いについて説明したいと思います。

税金のことに詳しくない方でも理解できるようになるべく簡単に説明してきますので、お付き合いのほど、よろしくお願い申し上げます。

個人がマンションを売却する場合の消費税の取り扱いは?

高値売課長

まずは個人がマンションの売却をする場合の消費税の取り扱いについて見ていきますね。

個人が自己居住用マンションを売却する場合

結論から言いますと個人がこれまで住んでいた自己居住用マンションを売却する場合に消費税がかかることはありません。

消費税の課税対象については消費税法4条1項に以下のように定められています。

国内において事業者が行った資産の譲渡等及び特定仕入れには、この法律により、消費税を課する。

つまり、事業者がその保有資産を譲渡する場合でないと、消費税が課されることはないということです。

個人が自分が住むために保有していた自己居住用マンションを売却する行為は明らかにこれに該当しませんよね。

したがって、この場合、消費税が課税されることはないということになります。

下手打さん

事業者というのは会社のことと考えておけばいいでしょうか?

高値売課長

確かに会社であることが多いのですが、営利目的を持って事業を営んでいれば必ずしも会社である必要はないんです。

会社を作らずに個人名義で事業を行っている方もたくさん、いらっしゃいますよね。

そういう方もまた事業者ということになりますので資産を譲渡すれば消費税を課されることになります。

ちなみにマンション売却時に消費税が課される場合でも、税負担することになるのは、あくまでマンションの買主です。

売主は受領した消費税を納付する義務を負うにすぎませんので、その点は誤解されませんように。

※消費税のように納税義務者と実際の税負担者が異なる税金のことを間接税と言います。

個人が事業用マンションを売却する場合

次に個人が事業用マンションを売却する場合についてのお話しです。

個人と言えども事業用マンションを持って、運営している時点で事業者ということになります。

継続的に家賃という収益を得ることができますからね。

したがって、その事業用マンション=資産を譲渡すれば、消費税法4条1項の条件にあてはまり、原則として消費税が課税されることになるわけです。

ただし、一言に事業者と言っても、規模の差があり、あまりに小規模な事業者に対してまで消費税を課するというのは現実的はありません。

そこで消費税法では以下のような条文を置いて小規模事業者の納税義務を免除しています。

事業者のうち、その課税期間に係る基準期間における課税売上高が千万円以下である者については、第五条第一項の規定にかかわらず、その課税期間中に国内において行つた課税資産の譲渡等及び特定課税仕入れにつき、消費税を納める義務を免除する。ただし、この法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。(消費税法9条1項)

つまり、基準期間における課税売上高が1000万円を超えれば消費税の課税事業者、1000万円以下であれば消費税の免税事業者ということになるわけです。

以上のことより以下のような結論になります。

  • 個人で基準期間における課税売上高(家賃収入)が1000万円を超える者が事業用マンションを売却する場合→消費税が課税される。
  • 個人で基準期間における課税売上高が(家賃収入)が1000万円以下の者が事業用マンションを売却する場合→消費税は課税されない。

※個人の場合の基準期間は課税の有無を判断する年の前々年です。

下手打さん

あれ?たしか大家さんとしての収入には消費税が課されないというような話をどこかで聞いたような気がするんですが。

高値売課長

それは家賃収入の話ですね。

たしかに居住用マンションの家賃には消費税が課されないことになっています。(非課税取引)

(事業用物件の家賃には消費税が課されます)

これは公益的な見地からなされている配慮ですね。

家賃のような生活の基盤を維持するための支出に消費税を課すべきでないという考え方です。

しかしながら事業用マンションの売却代金には、普通に消費税がかかります

事業用マンションを購入できるぐらいに余裕のある人に消費税を課さない理由がありませんので。

下手打さん

なるほど、そういうことですか。

よく、わかりました。

法人がマンションを売却する場合の消費税の取り扱いは?

次に法人(ここでは株式会社のことを言っているものと理解して下さい)がマンションを売却する場合についてです。

法人の場合、常に事業者ということになりますので、個人の場合に比べて話は非常にシンプルです。

自己居住用マンションであるとか、事業用マンションであるとか、区分する必要もなく、すべて以下の基準で判断できます。

  • 法人で基準期間における課税売上高(家賃収入)が1000万円を超える者がマンションを売却する場合→消費税が課税される。
  • 個人で基準期間における課税売上高が(家賃収入)が1000万円以下の者がマンションを売却する場合→消費税は課税されない。

※個人の場合の基準期間は課税の有無を判断する年の前々事業年度です。

高値売課長

ちなみに事業用マンションの売却代金に消費税が課される場合にも売却代金の全額に対して消費税が課されるわけではありませんので、注意して下さい。

消費税が課されるのはあくまで建物部分についての代金だけで、土地部分についての代金に課されることはありません。

土地は消費することがありませんので。

以下にその際の計算例を示しておきますね。

マンションの本体売却代金1億円

 

うち建物部分の代金5000万円、土地部分の代金5000万円

 

建物部分のみに消費税がかかるので消費税の金額は5000万円×0.08=400万円

 

よって、消費税込みの売買代金総額は1億400万円となる。

下手打さん

これは一棟ものの事業用マンションの場合の話ですよね?

区分所有マンションの場合はどうなるんでしょうか。

土地部分の代金ってあるのかな?

高値売課長

区分所有マンションも同じことですよ。

区分所有マンションの場合、敷地権(土地に対する利用権)というのがありますでしょ。

その敷地権部分の代金には消費税が課税されないことになります。

念のため、これも一応、例を示しておきますね。

区分所有マンションの売却代金3000万円

 

うち建物部分の代金2500万円、敷地権部分の代金500万円

 

建物部分のみに消費税がかかるので消費税の金額は2500万円×0.08=200万円

 

よって、消費税込みの売買代金総額は3200万円となる。

下手打さん

なるほど、たしかに土地を敷地権と読み替えるだけで考え方自体は事業用マンションの場合と何も変わらないですね。

まとめ

・個人が自己居住用マンションを売却する場合、消費税は課税されない。

・個人が事業用マンションを売却する場合

  • 個人で基準期間における課税売上高(家賃収入)が1000万円を超える者が事業用マンションを売却する場合→消費税が課税される。
  • 個人で基準期間における課税売上高が(家賃収入)が1000万円以下の者が事業用マンションを売却する場合→消費税は課税されない。

※個人の場合の基準期間は課税の有無を判断する年の前々年。

・法人がマンションを売却する場合(自己居住用・事業用の区別は必要ない)

  • 法人で基準期間における課税売上高(家賃収入)が1000万円を超える者がマンションを売却する場合→消費税が課税される。
  • 個人で基準期間における課税売上高が(家賃収入)が1000万円以下の者がマンションを売却する場合→消費税は課税されない。

※個人の場合の基準期間は課税の有無を判断する年の前々事業年度。

・消費税が課されるのは建物部分のみで土地または敷地権部分には課されない。

高値売課長

今回はあえて消費税率アップの話は取り上げないことにします。

どうも再度、見送りされる公算が高くなってきたようなので。

消費税率アップが確定しましたら、その取扱いに関する話をまた、あらためてさせて頂きますね。

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